재건축, 재개발 시 용적률은 어떻게 올려받는 건가요?
재건축 사업을 알려주는 유튜버를 보는데 어느 지역 아파트는 용적률 250% 정도로 추진하고 어떤 지역 아파트는 300%로 재건축을 추진하더군요.
근데 당연 조합 입장에서는 더 높은 용적률을 받아서 재건축, 재개발을 추진하는 것이 좋을 거 같은데 재건축, 재개발 시 용적률은 어떻게 올려받는 건가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
정부는 정비사업 활성화를 위해 공공재건축, 재개발에 한시적으로 용적률을 법적 상한 이상으로 확대하는 인센티브를 부여합니다. 다만 이 경우 국민주택규모 일정 비율 이상 공급, 원주민 재정착 지원대책 수립 등 공공기여 조건을 충족해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축에 용적률 완화의 경우 사실상 정부가 그 결정권이 있다고 볼수 있는데, 현재 용적률 한시적완화가 시행중인만큼 그 적용대상과 완화내용, 적용조건, 적용기간이 모두 정해져 있는 사항입니다,
적용대상의 경우 제2.3종 일반주거지역 내 자율주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업이 포함되며, 조례에 따른 완화내용은 법적상한용적률까지로 제2종 일반주거는 200% -> 250% . 제3종 일반주거지역의 경우 250% -> 300% 입니다. 그리고 적용조건은 사업게획 수립기준 준수(서울시 통합심의대상). 적용기간은 3년간 한시적 적용이며 2028년 8월 19일 기가내 사업시행계획인가 신청분까지 입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
용적률 및 건폐율의 경우 해당 지역 토지의 용도지역에 따라서 다 달리 측정이 되고, 또한 재개발 및 재건축 시 해당 사업지의 지자체 규제에 따라서 다 다르게 나타나게 됩니다.
예를 들면 조합에서 공익에 대한 어떠한 혜택을 주게 될 경우 용적률 인센티브등을 받는다던가 등의 각기 다른 협상과 정책으로 용적률등은 달리 측정이 될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
용적률은 지차제 조례, 도시계획위원회 심의로 결정되며 공공기여도에 따라 상향이 가능합니다. 공공임대 제공, 기반시설 확충 등 사회 환원 조건을 충족하면 인센티브를 받을 수 있습니다.
재건축 사업을 알려주는 유튜버를 보는데 어느 지역 아파트는 용적률 250% 정도로 추진하고 어떤 지역 아파트는 300%로 재건축을 추진하더군요.
근데 당연 조합 입장에서는 더 높은 용적률을 받아서 재건축, 재개발을 추진하는 것이 좋을 거 같은데 재건축, 재개발 시 용적률은 어떻게 올려받는 건가요?
==> 용적율을 결정하는 일반적인 조건은 토지이용계획확인원, 각중 임대인주택을 건축하는 경우 추가 용적율을 부여되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재건축이나 재개발 사업에서 용적률은 사업의 수익성과 직결되기 때문에 매우 중요한 요소입니다
용적률을 높게 받으면 더 많은 세대를 지을 수 있고, 그만큼 일반분양분을 늘려 수익을 올릴 수 있기 때문입니다
도시계획상 용도지역에 따라 기본 용적률이 다릅니다
제1종 일반주거지역 100~200%
제2종 일반주거지역 150~250%
제3종 일반주거지역 200~300%
준주거지역 300~400% 이상 가능
따라서, 같은 아파트라도 어느 용도지역에 속하느냐에 따라 기본 허용 용적률이 다릅니다
모든 용적률 상향은 지자체와 협의 및 인허가 절차를 통해 정해지며,
건축심의 / 교통영향평가 / 환경영향평가 등 각종 심의 절차를 통과해야 최종 확정됩니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
용적률이란 무엇인가요? ==>
용적률(容積率)은 대지 면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다. 즉, 전체 대지 면적에 건축물 각 층의 바닥 면적을 합한 총 면적(연면적)이 얼마나 차지하는 지를 나타내는 비율입니다.
용적률=(건축물 연면적 / 대지 면적) x 100%로 계산됩니다. 이 비율이 높을 수록 대지 위에 건물을 더 높게 혹은 더 넓게 지을 수 있다는 의미가 됩니다.
용적률이 높으면 재건축.재개발에 유리한 이유 ==>
용적률이 높다는 것은 같은 대지 면적에 더 많은 세대 수를 지을 수 있다는 뜻입니다. 이는 일반 분양 세대 수 증가로 이어져 조합의 사업 성을 크게 향 상시 킬 수 있습니다. 즉, 조합원들의 분담금이 줄어들거나 환급금이 늘어날 가능성이 커지는 것이지요. 용적률은 재건축. 재개발 사업의 수익성을 좌우하는 핵심 개념이라고 할 수 있습니다.
용적률을 높여 받을 수 있는 방법 ==>
재건축.재개발 사업을 추진하는 경우, 법적 상한 용적률의 1.3배까지 상향 시켜주는 등 인센 티브를 제공하고 있습니다.이는 사업 성을 높여 공공 참여를 유도하기 위함입니다.
용도 지역 변경 또는 상향 :
지역의 도식호기이변경되거나, 해당 부지의 용도 지역이 상향 조정될 경우(예 :제 2 종 일반 주거 지역에서 제 3 종 일반 주거 지역으로), 기본적으로 적용되는 용적률 상 한이 높아질 수 있습니다. 이는 지자체의 도시 계획 결정 사항입니다.
기부채납을 통한 인센 티브 :
조합이 아파트 단지 내에 공원, 도로, 학교 등 공공시설을 조성하여 지자체에 기부 채 납 하는 경우, 그에 대한 인센티브 로 용적률을 추가로 부여 받을 수 있습니다. 이는 공공에 기여하는 대가로 사업 성을 확보하는 방법입니다.
소형 주택 건설 비율 확대 :
특정 지역에서는 소형 평 형 주택을 일정 비율 이상 건설할 경우, 용적률 인센 티브를 제공하는 경우가 있습니다. 이는 주택 공급 다양 화를 위한 정책적 유인 책입니다.
특별 건축 구역 지정 또는 결합 건축 :
역사적 가치 보존이나 도시 미관 향상 등 특별한 목적을 위해 '특별 건축 구역' 으로 지정되거나, 인근 노후 건축물 등과 결합 건축' 을 추진 하여 용적률을 완화 받는 경우도 있습니다. 말씀해주신 것처럼, 용적률은 재건축.재개발 사업의 성패와 조합원의 이익에 결정적인 영향을 미치는 핵심 요소입니다. 공공 정비 사업 참여, 용도 지역 변경, 기부 채납, 소형 주택 건설 확대, 특별 건축 구역 지정 등 여러 방안을 통해 용적률 인센 티브를 받을 수 있다는 점을 정확히 짚어 주셨습니다.
용적률은 보통 기부체납을 하면서 높은 용적률을 적용받습니다.
기부체납은 원주민들의 토지 중 일부를 나라에 기부하고 그 토지는 녹지등을 조성하는 방법등으로 사용됩니다.
그렇게 일부 토지를 내어주고 용적률을 높여 받는것입니다.
장도연이 추천하는 아하!
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