경제
세입자 있는집 매도할때 궁금합니다!
안녕하세요
세입자 만기는 내년 5월입니다 서울이구요
내년 만기 맞춰 매도 하고 싶은데
매수자가 6개월전에 등기를 쳐야 갱신권을 거부할수 있는건가요? 아니면 2개월인가요?
말이 달라서 정확한 답변 부탁드려요
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
세입자의 계약갱신청구권을 거부하고 매도하려면 계약 만료 6개월에서 2개월 전 사이의 기간 동안 매수인이 소유권 이전등기를 마쳐야 합니다. 즉 매수인이 직접 들어와서 살겠다는 이유로 갱신을 거부하려면 갱신 거부 통지 기한전까지는 방드시 등기를 완료해서 새로운 임대인 자격을 갖추어야 합니다. 따라서 아전하게 내년 5월 만기에 맞춰서 매도하려면 세입자가 갱신권을 쓰기전인 6개월 전부터 2개월 전 사이에 매매 계약과 소유권 이전 등기를 모두 마무리되도록 일정을 잡으시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권 행사기간은 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
그렇기 때문에 매수자가 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 만기 6개월 전까지 소유권이전등기를 마쳐야 한다고 생각할 수 있지만, 반드시 그런 것은 아닙니다.
대법원 판례에 따르면 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도, 새로운 매수인이 갱신거절이 가능한 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권을 취득해 임대인의 지위를 승계한 경우에는 본인의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 법적으로 중요한 시점은 만기 6개월 전까지 등기가 아니라, 늦어도 계약만료 2개월 전까지 매수인이 소유권을 취득하고 실거주를 이유로 적법하게 갱신거절 의사를 통보하는 것입니다.
다만 실제 매매에서는 잔금이나 등기일정이 늦어질 경우 분쟁이 생길 수 있으므로, 실거주 목적의 매수인에게 매도하려는 경우에는 가능한 한 여유 있게 소유권이전 절차를 진행하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면, 매수자가 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 적법하게 거절하기 위해 반드시 만기 6개월 전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 하는 것은 아닙니다. 매수자가 등기를 완료하고 세입자에게 직접 실거주 목적의 갱신 거절 의사를 통지해야 하는 법적인 마감 기한은 계약 만기일로부터 '2개월 전'까지입니다.
주택임대차보호법에 따르면 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간과 집주인이 이를 거절할 수 있는 기간은 동일하게 '계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지'로 규정되어 있습니다. 과거에는 세입자가 기존 집주인(질문자님)에게 먼저 갱신청구권을 행사해버리면 나중에 집을 산 매수자가 이를 번복하고 거절할 수 있는지에 대한 혼선이 많았습니다. 하지만 2022년 대법원 판례를 통해, 기존 세입자가 이미 갱신을 요구했더라도 새로운 매수자가 법정 기간(만기 6개월 전~2개월 전) 내에 등기를 마치고 실거주를 이유로 거절을 통보한다면 세입자의 요구를 적법하게 거절할 수 있다는 기준이 명확히 확립되었습니다. 즉, 내년 5월이 만기라면 늦어도 내년 3월(만기일 기준 정확히 2개월 전)까지는 매수자 명의로 등기가 완료되고 세입자에게 갱신 거절 통보까지 확실하게 도달해야 합니다.
다만, 법적인 마지노선이 2개월 전이라고 해서 실무적으로 그 기한에 아슬아슬하게 맞춰 매매 일정을 잡는 것은 극히 위험합니다. 매수자의 대출 실행 지연이나 행정 처리 착오, 혹은 세입자의 의도적인 연락 회피 등으로 단 하루라도 2개월 전 기한을 넘겨 거절 통보가 늦어지면, 매수자는 꼼짝없이 세입자의 2년 연장을 안고 가야 합니다. 이는 곧바로 매수자와의 매매 계약 파기 및 거액의 손해배상 소송으로 직결될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 매도를 원하신다면 최소 만기 3~4개월 전에는 매수자가 잔금을 치르고 등기를 가져갈 수 있도록 여유롭게 일정을 짜시고, 집을 내놓는 현시점부터 세입자에게 매도 사실을 투명하게 알리며 원만한 퇴거 협의를 병행하시는 것이 필수적입니다.
위 내용을 감안하셔서 매도 시 문제가 없이 진행되시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 내년 즉 2027년 5월 만기일 경우 2개월 전인 3월까지는 새로운 임대인(매수자)까 소유권이전등기를 해야 기존 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매수인은 임대차 만기 2개월 전까지만 소유권 이전 등기를 완료하면 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 있습니다.
법적으로는 만기 2개월 전까지만 등기와 통보를 마치면 되지만 세입자가 그 전에 이미 갱신청구권을 행사해 버리거나 양측 간 소통 시차로 인해 분쟁이 생길 수 있으니 안전하게 매도, 매매하시려면 만기 3개월 전 쯤 여유있게 잔금 및 등기 일정을 잡으시는 것이 좋습니다.
감사합ㄴ비다.