해당 주택의 경우 버팀목 전세대출 시행이 가능한지 평가 부탁드립니다.
현재 LH 매입임대 거주중이며 청년전용 버팀목 전세대출 상품으로 보증금의 80% 를 대출받아 거주 중에 있습니다.
이사를 가려고 하는 집은 소유주가 부영주택으로 법인 임대사업자인데,
등기부 등본을 떼보니 을구 1순위로 근저당이 90,000,000원이 잡혀있습니다.
전세보증금은 150,000,000원입니다.
질문 드리고자 하는 바는
1. 이 경우 현재 이용중인 버팀목 전세대출 상품으로 목적물 변경이 가능할까요?
2. 혹 불가능 하다면 부영주택이라는 법인 임대사업자와 전세계약을 맺더라도
근저당이 잡혀있다면 타 전세대출 상품을 이용하는데 어려움을 겪나요?
3. 매물 자체가 위험한 매물인가요,, 어떤 점을 조심해야 하는지 선생님들께 여쭈어봅니다.
1. 이 경우 현재 이용중인 버팀목 전세대출 상품으로 목적물 변경이 가능할까요?
==> 권리분석결과에 따라 판단해야 하는 사항이고 이러한 경우 "공시가격 * 126% > 선순위 근저당, 모든 보증금의 합계"가 되어야 합니다.
2. 혹 불가능 하다면 부영주택이라는 법인 임대사업자와 전세계약을 맺더라도
근저당이 잡혀있다면 타 전세대출 상품을 이용하는데 어려움을 겪나요?
==> 네 그럴 가능성이 매우 높습니다.
3. 매물 자체가 위험한 매물인가요,, 어떤 점을 조심해야 하는지 선생님들께 여쭈어봅니다.
==> 현재 상황 만을 가지고 위험한 물건이라고 판단할 수 없습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 질문의 내용만 가지고 대출 가능성에 대해서는 정확한 답변이 어렵습니다. 일단 기존 이용중인 대출상품에 대해서 목적물 변경을 위해서는 현 이사할 주택이 은행이 판단하는 기준에 적합하여야 하는데 이에 대한 평가를 은행이 하기 때문에 실제 은행을 통해 해당 주택으로 이사시에 목적물 변경이 가능한지, 어떠한 요건을 갖추어야 하는지 문의하시는게 가장 정확하기 때문입니다. 확인은 필요하겠으나, 임대인이 법인일 경우 hug가 아닌 hf대출을 이용하여야 하기에 경우에 목적물 변경이 되지 않을 가능성도 있습니다.
그리고 최소한 이사갈 주택의 현재가격을 알아야 선순위 근저당과 보증금을 더한 2.4억을 기준으로 전세가율등을 판단하여 대략적인 가능성을 판단해 볼텐데 이러한 시세 관련 사항도 기재하지않으셨기에 답변이 불가한 질문으로 보입니다. 단, 후순위 임차권 자체가 권리상 리스크가 있으나, 만약 계약시 기존 대출말소를 조건으로 한다면 이때는 일반적인 전세계약와 권리상 리스크는 부담하지 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
법인 임대사업자 매물은 대출 제한 가능성이 있으므로 사전 확인이 필수 입니다. 근저당권 9천만원은 위험 요소이며, 보증금 회수 위험을 줄이려면 보증보험 가입 여부도 확인해야 합니다. 목적물 변경 가능 여부는 대출기관 규정에 따라 다를 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
선순위 근저당권이 있을 경우 전세대출이 불가한 경우가 대부분이지만 전세보증금으로 기존 근저당 말소 조건일 경우는 대출이 가능할 수도 있습니다. 우선 가능여부는 목적물변경에 대한 질의로 은행에 문의를 해보시는 것이 좋아 보이고,
선순위 말소를 하게 될 경우 임차권이 우선이 되기 때문에 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료되고, 또한 부영주택의 재무상태가 어떤지는 좀 더 관찰을 해 봐야 되지 않을까 사료됩니다. 요즘 주택경기가 좋지 못해서 법인도 부도가 날 경우 경매로 가게 되면 골치가 아픈 일이 생길 수 있기 때문이고 또한 만일에 전세보증보험 가입이 가능할 경우 가입을 하시는게 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
버팀목 전세대출은 대출 승인 당시의 조건과 새 전셋집이 모두 부합해야 합니다. 특히 새로운 집이 법인 소유일 경우 버팀목 전세대출은 개인 임대인을 전제로 한 상품이라 제한이 있을 수 있습니다.
무조건 불가능한 건 아니나 조건 확인이 필요합니다.
등기부등본 상 근저당권이 보증금보다 앞서 있으면 위험 요소로 간주됩니다. 따라서 거부될 확률이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가능할 수는 있지만 조건이 까다롭습니다
청년 버팀목 전세대출은 신규 전세계약 시에만 대출 실행이 원칙이며, 목적물 변경(이사)은 아래 조건을 충족해야 합니다
,기존 대출금을 상환 후 신규 대출로 재신청해야 함 (즉, 대출 승계는 불가)
,새로운 집도 버팀목 대출 요건(보증금, 소득, 주택 요건 등)을 만족해야 함
,HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증보험)의 전세보증금 반환 보증 가입이 가능한 매물이어야 함
기존 대출 그대로 주택만 바꾸는 건 불가하고, 기존 대출을 상환하고 다시 신규로 신청해야 합니다
,HUG 고객센터(1566-9009) 또는 은행 전세대출 창구에 등기부 등본을 들고 보증가입 가능 여부 사전 확인하시기 바랍니다
,부영주택 해당 지점에 대출 가능 여부, 전세보증보험 가입 가능 여부 직접 문의
,은행에서 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 매물인지를 확인 후 대출 신청
,가능하면 근저당이 없는 매물을 찾는 것도 고려하시기 바랍니다
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