임야가 사업용토지, 비사업용토지 중 어떤것에 해당될까요?
상속받은지 30년정도된 임야가 있고 임야 인근 10km이내에 거주중입니다.
임야를 개발한적이 없고 임업도 한적도 없는데 단순히 재촌요건만 만족시키면 사업용토지로 인정받을수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
질문하신 임야가 사업용토지에 해당하는지, 비사업용토지에 해당하는지 알아보려면 먼저 몇 가지 기준을 봐야 할것 같습니다.
일단, 세금 계산할 때는 단순히 땅을 가지고만 있는 건 '비사업용토지'로 보거든요.
이 비사업용토지로 분류되면 나중에 팔 때 양도소득세가 꽤 있습니다그럼 사업용토지로 인정받으려면 어떻게 해야 하느냐가 중요하겠죠?
그 땅에서 실제로 나무를 심거나, 키우거나, 베는 식의 ‘임업 활동’을 했어야 해요. 아니면 개발을 하거나 실제로 어떤 용도로 사용했다는 근거가 있어야 해요.
또는 본인이 직접 임야 근처에 살면서, 그 땅을 직접 관리하거나 운영한 경우 흔히 말하는 ‘재촌자경’이죠 이걸 입증할 수 있어야 하고. 단순히 근처에 산다고 다 되는 게 아니고, 진짜로 직접 임업에 참여했는지를 따져요.
질문하신 상황을 보면, 임야는 상속받은 지 30년 정도 됐고, 임업 활동도 한 적이 없다고 하셨잖아요.
지금 거주지는 임야에서 10km 이내니까 거리 요건은 괜찮은데, 문제는 ‘직접 사용’한 기록이 없다는 거예요.이런 경우에는 세무서에서 비사업용토지로 판단할 가능성이 높아요.
재촌 요건만 만족한다고 해서 자동으로 사업용토지로 인정해주진 않습니다
구체적으로 매도시 세금 때문이라면 세무토픽에 이 질문을 올리는 것을 추천합니다안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
지금 말씀하신 임야가 사업용토지냐 비사업용토지냐는, 양도소득세율과 직결되기 때문에 굉장히 중요한 부분입니다. 결론부터 말씀드리면, 단순히 재촌요건(10km 이내 거주)만 만족한다고 해서 사업용토지로 인정되지는 않습니다.
사업용토지로 보려면 두 가지 요건을 충족해야 해요.
1.재촌요건
말씀대로 해당 토지 소재지로부터 30km(비수도권) 또는 20km(수도권) 이내 거주하고 있어야 하고,2.자경요건
직접 농업·임업을 통해서 경작 또는 재배·관리했어야 해요.
임야 같은 경우는 ‘임업을 통한 자경’인데, 현실적으로 산림조합에 등록해서 벌채, 조림, 임산물 재배 등 실질적인 임업 활동을 했다는 증빙이 있어야 합니다.단순히 거주만 한다고 해서 사업용토지로 보기엔 어렵고, 자경사실이 있어야만 사업용으로 인정받습니다.
지금 상황에서 임업을 한 적도 없고, 개발도 안 했고, 30년간 방치 상태였다면 과세당국에서는 비사업용으로 판단할 가능성이 높아요.
그리고 한 가지 더 중요한 건, 상속받은 토지라면, 상속 당시 피상속인(고인)이 자경 중이었는지도 확인해봐야 해요.
피상속인이 자경 중이었다면 일정 요건을 충족해 사업용으로 간주해주는 경우도 있거든요.만약 비사업용토지로 분류되면 양도차익의 10% 가산세율이 적용됩니다.
정리하면?
재촌요건만으론 부족
반드시 자경요건이 함께 충족돼야 사업용토지로 인정
과거에 임업 이력이 없다면 지금이라도 산림조합 등록 후 일정기간 자경 이력 쌓는 방법도 가능 (단, 최소 3년 이상 필요)
혹시 지금이라도 처분을 고민 중이시라면, 세무사 상담을 통해 증빙자료 확보 가능성이나 양도세 절세 전략을 꼭 검토해보시는 걸 권해드릴게요. 참고하세요!!
상속받은지 30년정도된 임야가 있고 임야 인근 10km이내에 거주중입니다.
임야를 개발한적이 없고 임업도 한적도 없는데 단순히 재촌요건만 만족시키면 사업용토지로 인정받을수 있을까요?
==> 상속받은 임야를 방치해 놓는 경우 비업무용 토지에 해당되어 양도소득세 중과대상입니다. 사업용 토지에 해당되기 위해서 임산시설로 활용한 근거가 있어야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임야는 일반적으로 비사업용 토지로 분류됩니다. 하지만 실제로 어떻게 사용되고 있냐에 따라 사업용 토지로 인정될 수 있습니다.
위 글에서 단순하게 임업을 한 적 없이 재촌요건만 만족시키면 사업용 토지로 인정받기는 어렵습니다.
결론만 말씀드렸습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임야는 기본적으로 비사업용 토지로 분류되지만 재촌 요건 및 기간 기준 요건을 만족한다면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 재촌 요건은 임야의 소재지와 동일하거나 인접한 시·군·구 거주 또는 임야로부터 직선거리 30km 이내 지역에 거주, 기간 요건은 다음 중 하나를 만족하면 인정 됩니다. 전체 소유기간 3년 미만인 경우 2년 이상 기간, 전체 소유기간 3년이상 5년 미만인 경우 3년 이상 기간, 5년 이상인 경우 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간 보유. 거리는 기준이내이므로 기간만 만족한다면 사업용 토지로 인정 받으실 수 있을 것입니다. (농지는 소재지 거주 및 직접 경작 필요)
그밖의 사업용 토지로 인정받을 수 있는 조건은 공익을 위해 필요하거나 산림의 보호, 육성을 위해 필요한 임야, 사업목적의 실사용 임야 (상속개시일로부터 3년이 경과하지 않은 임야 포함) 등이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재촌요건만 충족하고 자경요건을 충족하지 못한 경우, 해당 임야는 비사업용토지로 간주된다고 합니다
양도소득세 계산 시 세율이 중과되고(10~30% 추가 과세).
장기보유특별공제 배제 등의 불이익도 있으니 매도시에는 잘알아보고 하시기 바랍니다