집값은 어떤 요인으로 오르고 내리나요?

같은 지역이라도 어떤 아파트는 가격이 오르고 어떤 곳은 그렇지 않은 경우가 있습니다

금리 교통 개발 계획 학군 등 여러 요인이 있다고 하는데 실제 집값에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 무엇인지 궁금합니다