보존등기까지만 난 집 매매 계약 순서좀 알려주세요
신축인데 집주인들이 입주한지는 1년도 넘었으나, 아직 보존등기까지밖에 안났습니다.
이 집을 사고싶은데, 조건은 다음과 같습니다.
생애최초 보금자리론 이용하고자 합니다
최종적으로 일반 아파트 매매처럼 하고싶습니다.(등기이전)
질문1) 아래와 같은 절차로 진행하면 될까요?
보통 본등기(현재 집주인에게 소유권 이전)가 2달 내로 되므로 넉넉하게 입주일 협의
입주일 전에 본등기 나고, 입주 약 2달 전 보금자리론 신청
이후 잔금날 대출실행, 등기이전. 끝.
질문2) 입주일 대출신청하기 전에 본등기가 안나면 어떡하나요? 보통 이를 대비해서 특약사항에 어떤 조항을 적어두나요?
질문3) 등기도 안 난 집이니 당연리 kb시세가 없습니다. 그럼 감정평가를 하여 감정평가액 기준으로 대출한도가 정해지잖아요?
호x노노 에서 보면 <분양권 거래> 시세라고만 되어있는데, 제가 매매하려는 가격이 이보다 3천 정도 높습니다. (이 것도 호가중에는 싼 편입니다.)
이 경우 감정평가액이 매매가보다 더 낮게 형성될 확률이 높나요?
질문1) 아래와 같은 절차로 진행하면 될까요?
보통 본등기(현재 집주인에게 소유권 이전)가 2달 내로 되므로 넉넉하게 입주일 협의
입주일 전에 본등기 나고, 입주 약 2달 전 보금자리론 신청
이후 잔금날 대출실행, 등기이전. 끝.
==> 우선적으로 시행사와 협의후 언제 등기가능한지를 문의하여 보신 후 잔금일자 등을 설정하시는 것이 적절합니다.
질문2) 입주일 대출신청하기 전에 본등기가 안나면 어떡하나요? 보통 이를 대비해서 특약사항에 어떤 조항을 적어두나요?
==> 그래서 예상 등기신청 가능일을 판단해서 잔금일자를 설정해야 합니다.
질문3) 등기도 안 난 집이니 당연리 kb시세가 없습니다. 그럼 감정평가를 하여 감정평가액 기준으로 대출한도가 정해지잖아요?
호x노노 에서 보면 <분양권 거래> 시세라고만 되어있는데, 제가 매매하려는 가격이 이보다 3천 정도 높습니다. (이 것도 호가중에는 싼 편입니다.)
이 경우 감정평가액이 매매가보다 더 낮게 형성될 확률이 높나요?==> 감정평가액이 매매가격보다 낮게 형성될 수도 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매도인이 본등기 완료한 다음 매수인과 매매계약 체결하는 게 원칙이며,
보존등기 상태에서 매매계약을 미리 체결하려면 위험 대비 특약 필수입니다.
1. 매도인은 20XX년 XX월 XX일까지 해당 부동산의 소유권 이전등기(본등기)를 완료하여야 하며,
이를 지체할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다
2. 매도인의 본등기 지연으로 인하여 보금자리론 또는 금융기관 대출이 불가능할 경우,매수인은 계약금 환급 및 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다
3. 매도인은 본등기 후 매수인에게 등기부등본 사본을 제공하고, 해당 부동산에 설정된 담보물권이나 권리관계가 없음을 보장한다
핵심은 매도인이 본등기 지연 시 계약 무효화 가능하고 대출 불가 시 매수인 보호 조항 포함입니다
보존등기 상태라도 입주 1년 이상이면 본등기 임박 가능성 크고 입주자 대표회의나 건설사 통해 등기 예정일을 확인 해보시기 바랍니다
매도인이 등기 완료 전 계약을 요구할 경우, 계약금 적게 넣고 특약 철저히 작성하세요
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
매매계약 체결 후 특약 넣고 본등기 완료 시점까지 대기하고 본등기 완료 후 보금자리론 신청하시면 되겠습니다. 그 후 대출 승인이 나면 잔금일에 실행하면서 등기 이전 처리 하시면 되겠습니다.
매매계약서 특약사항으로 본등기가 대출 신청까지 안나올 시 계약금 전액 반환처리되고 계약은 무효로 하는 특약을 넣으시길 바랍니다.
감정평가액이 실매매가보다 보수적으로 나오는 편입니다.
결론만 말씀드렸습니다. 감사합니다.
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