원룸 전세 계약 시 주의해야할 점이 뭐가 있을까요
주변 지인이 전세계약을 준비하고 있는데 주의해야할 점이 뭐가 있을까요
저도 전세를 들어간적이 있지만 시간이 조금 흘러 기억이 정확하게 안나네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시에는 우선적으로 해당 매물의 시세에 대해서 확인하시는게 필요합니다. 이를 통해 시세와 전세보증금 차이 즉 전세가율을 확인하셔야 합니다. 그리고 계약시에는 반드시 명의자에 대한 일치여부확인과 권리사항 ,특약등을 잘 확인하셔야 합니다, 그리고 보증보험 가입과 대항력과 우선변제권을 부여받으시는게 가장 안전하다고 보시면 됩니다,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 많다보니 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인 하는 등 특히 주의를 기울여야 하며 가급적 공인중개사를 통한 계약을 추천 드립니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출을 하는 경우에는 대출 불가 시 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
보증 보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 원룸의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데, 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하고, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세의 경우 가장 조심해야 되는 부분이 계약이 완료가 되고 전세보증금을 다시 받을 수 있는지가 가장 중요합니다.
그러기 위해서는 부동산에 선순위 근저당권이 없어야 하고 전세집이 향후 퇴거 시에도 수요가 꾸준히 있는 집이 나중에 전세보증금 반환에 좋습니다. 따라서 선순위 근저당권 처럼 권리분석을 해보시고 깨끗하다면 계약을 하고 확정일자 그리고 전입신고를 통해서 우선변제권과 대항력을 가지시고, 보증보험 가입이 가능하면 전세도 안전합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
원룸 전세계약 시 주의해야할 점은 등기부 등본을 보시고 선순위 근저당권자가 있는지 확인하셔야 합니다.
이미 대출이 많고 전세보증금이 높은 경우 깡통전세 위험이 있으니 대비 하셔야 합니다.
등기부 등본을 보면 소유자 이름 = 계약서상 임대인과 같아야 합니다.
간혹 옥탑방, 다가구 불법 증축 인지 아닌지도 확인하시는 것도 좋습니다.
보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자 꼭 받으시고요 안전한 계약하세요.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세를 얻으려면 그집의 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가이면
전세대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
먼저 그런 집인지 확인을 하시고 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하시면 됩니다
그런 부분은 부동산과 같이 확인을 하시면 됩니다
잔금치르고 전입신고와 확정일자를 깇추고 전새보증보험까지 들어 놓으면 그래도 안심할수가 있습니다
계약 잘하시기 바랍니다
주변 지인이 전세계약을 준비하고 있는데 주의해야할 점이 뭐가 있을까요
저도 전세를 들어간적이 있지만 시간이 조금 흘러 기억이 정확하게 안나네요===> 가장 중요한 것은 권리상 문제가 없는지?, 보증금 보호에 어려움이 없는지?, 추가적으로 발생되는 비용이 없는지?, 관리비에 포함되는 항목이 어떤 것이 있는지를 확인해야 합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
원 룸 전세 계약 시 중개수 수료 줄이기 위한 직거래보다 공인중개사를 통해서 계약하는 것이 중요하다고 합니다.
그럼 원 룸 전세 계약 시 주요 확인 사항은 다음과 같습니다 :
임대인 본인 및 신분 확인 :계약하려는 집의 실제 소유주(임대인)와 직접 만나 계약하는 것이 가장 안전합니다. 계약 당사자의 신분증(주민등록증, 운전 면허증 등)을 확인하여 등기부 등본 상 소유자의 인적 사항과 일치하는 지 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 임대인의 인감 증명서, 대리인의 신분 등 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 보증금을 입금할 때도 임대인 명의의 계좌인지 확인 후 이체해야 합니다.
등기 사항 증명서 확인 : 계약 전에 등기 사항 증명서를 직접 발급 받아 확인해야 합니다. 등기사항증명서에는 해당 부동산의 소유권, 근저당, 압류 등 권리 관계가 나타나 있습니다. 특히 근저당 설정이 금액이 과도하지 않은지, 다른 권리 관계는 없는지 확인하여 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는 상황인지 파악해야 합니다.
주택 상태 확인 :
계약 전에 집 내부와 외부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
천장이나 벽에 물 새는 흔적이나 변 색 된 부분이 있는지, 바닥 상태는 어떤지 등을 확인하는 것이 좋습니다.
부착 물(에어컨, 냉장고, 세탁기, 가스 렌지,옷장 등)은 무엇이 있으며, 가동은 가능한지 , 주차는 가능한지 등을 체크하는 겁니다.
계약서 내용 확인 및 특약 사항 기 재
계약 내용(보증금, 월세, 계약 기간, 입주 날짜 등)을 정확히 확인하고, 임대인과 합의된 내용은 반드시 특약 사항으로 기재해야 합니다.
관리비(공용 청소 비, 인터넷, 티 비,공 용 전기,가스, 수도, 정화조)는 얼마이며, 주차 여부 가능과 주차 비도 확인합니다.
은행 대출이 원하는 만큼 불가시는 계약을 해제하기로 한다.
보증금 보호 조치(대항 력 및 우선 변제 권 확보) :
계약 후에는 즉시 해당 주소 지로 전입 신고를 하고 동사무소나 인터넷(정부24)을 통해 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다.
전입 신고와 확정 일자를 받으면 대항 력과 우선 변제권이 생겨 보증금을 보호 받도록 해야 합니다.
보증 보증금 반환을 위한 전세 보증금 반환 보증 가입을 고려하는 것이 좋습니다.
결론적으로 계약 시는 하나하나 세밀하게 체크를 하는 것이 중요하며, 본인이 부족하다고 생각되면 공인중개사를 통한 체크 및 공제 증서를 받아 놓으면 됩니다. 임대인이나 공인중개사에게 충분히 질문하고 확인하여 안전하게 좋은 원룸 을 계약하시길 바랍니다.