부모님의 명의로 되어 있는 집에 무상거주 시 집이 넘어가면 점유하더라도 아무런 법적 대항력이 없는 건가요?

Question

전세입자도 아니고 전입신고도 안되어 있고 거주한지만 3년째이고 점유만 하고 있습니다. 현실적으로 답이 없어서

버티고 있는 상황입니다. 공매에 계약금만 걸고 내용증명 보낸 분이 합의를 안해주면 강제집행 한다고 하더라구요.

우리는 권한이 없다면서 나가라고 하는데, 공사한 업체는 나가지 말고 유치권 행사중이니 절대 나가지 말라고 하는데

어떻게 해야 할까요? 유치권자는 저희가 나가면 더 돈을 못받을 거 같아서 우리한테 그러는 거 같은데 낙찰자가 강제집행결정문이 나오면 그대로 할텐데 빨리 합의보는 것이 현명한 걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 부모님 소유 주택에 무상 거주 중 경매로 인해 퇴거 위기에 놓인 의뢰인의 절박한 상황을 충분히 이해했습니다.

1. 무상거주자의 법적 대항력 여부

대항력 요건(주택임대차보호법상 전입신고 및 점유)을 갖추지 못한 무상 거주자는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 적법한 인도명령이나 명도소송을 통해 강제집행이 가능할 것으로 보입니다.

2. 유치권 행사와 퇴거 문제

공사 업체의 유치권 주장은 의뢰인의 점유권과는 별개입니다. 낙찰자가 인도명령을 받으면 유치권 배제 신청 등을 통해 의뢰인을 강제로 퇴거시킬 수 있습니다. 공사 업체의 말만 믿고 버티는 것은 명도 소송 비용과 집행 비용까지 의뢰인에게 전가될 위험이 큽니다.

대응책

첫째, 낙찰자와 조속히 협의하여 이사비 명목의 보상금을 받고 원만히 퇴거하는 것이 현실적으로 손실을 최소화하는 길입니다.

둘째, 유치권자에게는 별도의 법적 책임이 없음을 고지하고 점유 이전 시점 등을 조율해야 합니다. 셋째, 내용증명에 대한 답변서를 통해 퇴거 의사를 밝히되, 최소한의 유예 기간을 확보하는 전략이 필요합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

대항력이 없는 경우이므로 실제로 공매가 이루어지는 경우에 반환을 구하게 되면 인도의무가 인정되고 인도하지 않는 경우에는 강제 집행 대상이 될 것으로 보입니다.

다만 공매를 낙찰한 시점의 소유권이 인정되는 것이기 때문에 현재 단계에서 합의를 요구하는 건 역시 다소 부적절한 부분이 있습니다. 이상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 배진혁 변호사입니다.

무상거주자는 대항력이 없어 낙찰자에게 거주권을 주장하기 어렵습니다. 공사업체의 유치권에 협조하더라도 강제집행을 막기는 현실적으로 불가능하며, 인도명령이 떨어지면 그대로 퇴거해야 할 위험이 큽니다. 다만 낙찰자와의 합의를 통해 이사 비용이나 기간을 조율하는 것이 실무적으로는 유리할 수 있으나 결과는 상황에 따라 달라질 수 있습니다.