임차권등기 후에 이사를 했을때 대처방법

Question

안녕하세요

아파트 전세보증금을 못돌려받고 있었고, 이제 11월중에 이사 날짜는 잡혔는데요

집주인이 집을 보지도 않고 자꾸 원상복구의무 들먹거리고 있어서

이사 당일날 보증금을 전액 못돌려받을것같은데,

1. 돈을 다 못돌려받으면, 이사를 가더라도 비밀번호를 안 알려줘도 되나요?

대화를 수시로 많이 해봤지만 집주인이 지능이 좀 떨어지는 편인 것 같습니다. 법적인 내용 이야기하면 그런건 잘 모르니까 이야기해봐도 소용없다는 둥 그런식입니다 ...

2. 견적서도 없이 무작정 보증금 공제해 줄 것같은데 어떤식으로 응하면 좋을까요? 최근에는 3천만원을 요구합니다. 돈을 덜받으면 임차권등기 없애지 않아도 되는거지요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임차권등기까지 마치고 이사를 앞두고 있는데 집주인이 집도 보지 않고 원상복구를 이유로 수천만원을 빼겠다고 하니 답답하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 보증금을 다 받지 못했다면 비밀번호를 넘기지 않아도 되고, 일부만 받더라도 임차권등기는 유지할 수 있습니다.

1. 비밀번호는 보증금과 맞바꾸는 것입니다

보증금 반환과 집을 돌려주는 의무는 동시에 이행하는 관계라, 전액을 받기 전에는 비밀번호를 알려주지 않아도 됩니다. 다만 짐을 모두 빼고 실제로 살지 않는다는 사실은 기록으로 남겨 두세요.

2. 임차권등기는 보증금을 다 받은 뒤에 지웁니다

대법원은 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저라고 봅니다. 일부만 받았다면 나머지를 받을 때까지 등기를 지워 줄 의무가 없습니다.

3. 그런데 공제 근거는 누가 증명해야 할까요

통상적으로 살면서 생긴 마모는 원상복구 대상이 아니고, 손상과 금액은 공제를 주장하는 집주인이 견적서로 증명해야 합니다. 일부만 받을 때는 영수증이나 합의서에 나머지 청구를 포기한다는 문구가 들어가지 않게 하세요.

지금은 이사 전에 집 상태를 사진과 영상으로 꼼꼼히 남기고, 공제 내역과 견적서를 서면으로 요구하세요.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

임차권등기명령이 완료되었다면 대항력과 우선변제권이 유지되므로 이사하셔도 무방합니다. 다만, 보증금을 전액 반환받지 못했다면 임차권등기를 말소해주어서는 안 됩니다.

비밀번호의 경우, 보증금을 전액 수령할 때까지는 인도를 거부할 수 있는 동시이행항변권이 있으므로 이를 인도하지 않아도 법적으로 문제 되지 않을 것으로 보입니다.

원상복구 비용과 관련하여 집주인이 구체적인 견적서 없이 일방적으로 3천만 원을 공제하겠다고 주장한다면, 이는 부당한 것으로 보입니다. 공제 금액은 객관적인 견적과 증빙이 필요하므로, 함부로 합의해주지 마시고 명확한 증빙을 요구하시기 바랍니다. 만약 집주인이 무리하게 공제한다면 보증금 반환 소송이나 지급명령 신청 등을 통해 해결해야 할 수도 있습니다.

구체적인 대응은 별도 상담 바랍니다.

감사합니다.