부동산 등기부등본 우선순위좀 봐주세요

Question

아파트 가격 10억 (집주인)

전세가격 6억 (본인)

전세들어올때 근저당 1억 (지금은 절반정도 남았다함)

1,등기부등본에 을구 순위번호 1 근저당설정 1억 이렇게 나오는데 1순위가 어떻게되는건가요?

근저당이 이사오기전에 먼저있어서 1순위인가요 아니면 전세를 얻은사람이 우선인가요

2. 집값 상승으로 1순위가 바뀌지는 않는다는데 집값이 전세가격 뺸금액보다 집주인이 더 높아도

나중에 전세금을 안준다던지 대출을 많이 받아서 은행에 넘어간다던지 해도 전세입자가

우선권을 지킬수있는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

등기부상 순위확인 방법만 알려드립니다.

1. 보통 을구에 기재된 근저당의 등기접수일과 본인의 전입신고일 익일 기준으로 비교하여 빠른 날짜가 선순위가 됩니다. 만약 계약시부터 해당 근저당이 존재하였다면 당연히 본인 임차권 보다는 선순위로 보입니다. 그에 따라 1순위는 근저당 , 2순위는 임차권으로 보입니다.

2. 권리관계변동과 주택가격변동과는 관계가 없습니다. 권리관계는 오로지 등기여부와 등기번호 및 등기접수일자에 따라그 순위가 정해지고 말소여부에 따라 순위가 변동될뿐 이후 추가되는 등기권리에 따라 기존순위가 변동되지는 않습니다. 그에 따라 본인의 전입신고 익일 이후부터의 권리보다는 본인의 임차권 권리는 선순위가 유지됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전입신고를 하고 확정일자를 받기 이전에 근저당이 설정되어 있었다면, 근저당이 1순위, 임차권(전세)이 2순위가 됩니다. 집값이 근저당 금액과 전세가격을 합한 금액 보다 훨씬 높은 경우에는 보증금을 받을 수 있는 확률이 높지만, 보통 경매에 넘어가는 경우에는 집주인이 여러가지 다른 권리관계가 있는 경우가 많으므로 100% 보증금을 돌려받을 수 있다고 장담할 수는 없을 것입니다.

Answer 3

1. 전세입자의 전입신고일과 근저당설정일을 비교해서 빠른 날짜가 선순위입니다.

2. 전세금을 미반환해서 경매로 넘어가서 낙찰이 되면 낙찰대금을 우선순위대로 나눠 가집니다.

   세입자 앞에 은행(1억)이 있으면 은행이 1억 먼저 가져가고 남은돈에서 세입자 보증금 가져가고 세입자보다 후순위 대출이 있으면 그 대출이 가져가고 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

등기부등본에서 을구 순위번호 1번 근저당 설정이 1억으로 나오는 경우 1순위 근저당권자는 그 집주인보다 먼저 근저당을 설정한 채권자입니다. 즉 근저당 순위는 등기를 먼저 한 순서대로 정해지며 근저당권 설정이 먼저 되어 있으면 1순위가 됩니다.

전세권자는 일반적으로 근저당권보다 우선순위가 낮아 전세권 설정 등기가 별도로 되어 있지 않는 한 1순위 근저당권보다 후순위입니다.

따라서 1순위 근저당권자는 집주인이 대출받기 전에 설정된 근저당권자가 맞습니다.

집값이 상승하더라도 근저당권 순위가 바뀌지 않습니다. 근저당권의 우선순위는 등기 순서에 따라 결정되기 때문에 집값 변동과 무관합니다.

만약 집주인이 대출을 많이 받아 은행에 의해 경매가 진행되면 1순위 근저당권자가 우선 배당을 받고 그 다음 순위 근저당권자가 그리고 전세권자 순으로 배당을 받습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

은행(근저당권자)가 1순위입니다

우선순위는 등기된 날짜(접수일자 기준)로 결정됩니다

근저당이 전세 입주 전에 등기되어 있다면,

은행(근저당권자)이 법적으로 우선권을 갖습니다

전세 입자가 확정일자 + 전입신고를 했더라도,근저당보다 늦게 설정됐다면 후순위입니다

즉, 전세금보다 은행 대출이 우선적으로 변제됩니다

집값이 올라도 1순위 는 바뀌지 않고 등기 순위가 우선입니다

보증금은 현재는 안전하지만, 집값 하락·추가 대출 시 위험성이 있습니다

전세보증금반환보증에 가입하시기 바랍니다