기존 임차인 불법 증축 시 계약 해제 사항 아닐까요

Question

카페 자리를 알아보고있습니다.

기존 임차인이 임대인 상의 없이 개방형 화장실을 3~4평정도 만들었더라구요...

상가건축물대장에는 화장실이 외부에 있는걸로 나와있어서 기존 임차인보고 화장실을 없애달라고 했습니다.

음식 만드는데.. 화장실이 개방형으로 되어 있으면.... 좀 아니자나요;;;; 그것도 본인 필요에 의해서 증축한겁니다.

상황으로 보니.. 그냥 원룸을 하나 만들어서 먹고 자고 씻고 ... 다했어요....

그런데 지금 매물을 제가 계약하려고 화장실을 없애 달라고 하니.. 그럼 권리금을 500만원 달라고 합니다.

아니면 5개월 후 26년 6월말에 전체 원상복구 할 때까지 기다리라고 합니다.

신고사항 아닌가요???

부동산 계약 상 제3조 임대인 동의 없이 용도 및 구조변경 할 수 없다고 써 있고.. 제8조 계약서상 불이행이 있을 경우 계약해제 할 수 있다

그리고 카페 영업상... 위반 아닌가요??

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  말씀하신 사안은 단순한 내부 인테리어 변경을 넘어, 임대인 동의 없는 구조 변경 및 사실상 불법 증축에 해당할 소지가 큽니다. 기존 임차인의 행위는 계약 위반으로 평가될 가능성이 높고, 그 상태를 전제로 권리금을 요구하는 것도 정당하다고 보기 어렵습니다. 신규 임차인이 이를 인수할 법적 의무는 없습니다.

• 법리 검토
  상가 임대차에서 임차인은 임대인의 동의 없이 구조나 용도를 변경할 수 없습니다. 계약서에 구조 변경 금지와 위반 시 해제 조항이 명시되어 있다면, 해당 행위는 명백한 계약 위반 사유가 됩니다. 건축물대장과 다른 내부 구조를 형성한 경우, 행정상 문제로 확장될 수 있으며, 음식점 영업 기준과 위생 측면에서도 불리한 요소로 작용합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  신규 계약을 고려 중이라면 해당 불법 구조물을 전제로 한 권리금 협의에 응할 필요는 없습니다. 임대인에게 직접 사실을 통지하고, 원상복구 여부와 책임 주체를 명확히 확인하는 것이 우선입니다. 필요하다면 현 상태 사진, 건축물대장, 계약 조항을 근거로 기존 임차인의 계약 위반 사실을 정리해 두는 것이 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  불법 증축 상태를 인수하면 추후 행정 책임이나 원상복구 의무가 신규 임차인에게 전가될 위험이 있습니다. 권리금 문제는 기존 임차인과 임대인 사이의 문제로 분리해 보셔야 합니다. 현재 상태에서는 계약을 서두르기보다 구조 적법성부터 정리되는지 확인하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 불법 건축물에 대해서는 그 시정 조치 대상이 될 수 있는 것과 별개로 카페 영업에 직접적으로 영향을 준다고 보기에는 어려움이 있으며 계약 위반 사항에 대해서 임대인이 원상 회복을 주장할 수 있지만 권리금 계약을 진행하려는 당사자가 그러한 요구를 할 수 있는 것은 아니고 계약 당사자로서 협의해야 하는 사항입니다.