법률
전세사기 의심건 대처방안 조언요청..
안녕하세요. 오늘도 양질의 답변에 신경써주시는 모든 전문가분들께 먼저 감사인사 드립니다.
제가 현재 전세계약 종료 요구에 따른 보증금반환을 요구하고 있으나 임대인이 모두 다 투자 및 세금 등으로 납부하여 돈이 없다고 주장하며 다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다고 하는 상황이라 이에 대한 대처방안에 대해 도움말씀 여쭙습니다.
하단 사건흐름을 정리할 때, 사건 관계인에 대해 아래와 같은 용어를 사용하겠습니다.
집주인 = 집주인, 임대인
저(질문작성자) = 본인, 임차인
부동산(본인 계약 중개, 임대인과 오랜 기간 알고 지내며 임대인의 집 수리 등 관리보조 및 부동산 계약 등을 중개해 온 집주인 관계인물. 임차인이 집주인에게 뭔가를 물으면 뭐든 '부동산에 말해봐'라고 함)
전세계약 흐름
2023년 6월 계약체결, 7월 28일 계약시작
2025년 7월 초 연장거주여부 부동산에서 연락 받아 그렇다 답장, 계약서 작성은 안함 << 다만 상호연락이 오간 부분이 존재해 묵시연장 비인정에 대한 패착이 될 수 있는 부분은 인지함.
25년 들어서 임대인이 주변 외국인들이 무단투기하는 쓰레기를 본인이 버렸다고 의심하여 지속 연락하거나, 옆집에서 환청을 듣고, 출근으로 아무도 없는 본인 집 방향 벽에 대고 망치로 두드려 집 건물 전체에 울리는 등의 일이 수차례 있었고, 집주인은 그때마다 본인에게 연락해 '조용히 해라'라고 하는데 집에 아무도 없는데 어떻게 소리를 내냐고 반문하니 집주인이 그러냐 하는 등, 자잘한 트러블 및 안전위협을 느낀 일들이 있었음.
※쓰레기- 본인에게 막 버리느냐고 연락하여 그렇게 버리지 않았다고 답하여도 계속 본인이 버렸다고 판단하고 연락하였음. 본인이 아파서 병가를 낸 날에도 이렇게 막 버리지 말라고 전화를 하여, 화가 난 본인이 직접 집 앞에 나가 검정 봉투 속에 담긴 쓰레기를 확인하고 같은 골목 내 베트남인들이 버렸다는 점을 확인시켜주었고 며칠 후 임대인이 본인에게 전화해 외국인이 버린 걸 잡았다고 함.
※옆집 안전위협- 옆집 사람은 하루종일 큰 소리로 tv를 켜놓고 있음. 그러나 한밤중 본인이 자는 시간, 출근한 시간 등 큰 소리가 날 일이 없음에도 조용히 하라는 의미로 망치로 벽을 수차례 치는 일이 빈번했음. 임대인이 '조용히 좀 해라' 라고 본인이 시끄럽게 했을 거라고 간주하고 여러차례 말하였고, 본인과 동거인 모두 출근해 집에 아무도 없는 시간에 임대인이 전화해 또다시 조용히좀 해라 라고 함. 출근해 있는 사람이 집에서 어떻게 시끄럽게 하냐고 반문하니 그제서야 이게 무슨 조화냐 라고 하는 등, 본인의 말은 믿지 않고 지속적으로 생활불편을 줌. 그런데 본인이 임대인에게 이러한 경험이 반복된 불만을 표하자 '나는 그렇게 한 적 없고, 시끄럽게 하느냐, 쓰레기를 버렸느냐'라고 묻기만 했다며 잡아뗌.
새로운 집으로 이사를 고려하던 중, 서울 내 오피스텔(매가 2억 이하) 매수를 검토하게 됨
7월 중 같은 건물 거주중인 집주인에게 직접 찾아가 퇴거를 할 수 있음을 말함. 그러나, 집주인에게 직접 말하는 게 도리라고 생각해 찾아가서 말하였는데, 이 최초고지를 명확하게 확정할 수 있는 연락의 흔적이 없다보니 집주인은 임차인이 '8월에 처음 이야기했다' 주장하고 있음.
다만 본인이 함께 거주하는 친구가 해외에 다녀왔고, (7월 중 출국 및 귀국 모두 발생) 귀국 직후 본인이 귀가 어두운 집주인을 부르기 위해 문을 한참 두드리는 모습을 목격하였기에 7월 내에 고지했다는 본인의 입장은 변함이 없음. (필요시 임차권등기명령 신청 과정에서 진술서를 써달라고 함. 다만, 해당 동거인은 주소를 전입해 거주하지는 않았고 직장이 서울에 있음)
이러한 상황으로, 금융사고 방지를 위하여 집주인에게 9월 말에 이사를 나갈테니 보증금반환을 해달라고 하는데, 본인에게 세금이 1.2억이 나왔고 이걸 내지도 못하는 상황 (2분할납하기로 하여 1차는 26년 여름 중 기납부, 2차는 12월 경 납부를 해야 하는데 돈이 없어 납부를 못하게 생겼다는 하소연만 지속함)이라고 하며 본인의 돈을 무슨 수로 주겠냐고 하는 상황임.
임대인과 부동산에서 설명하는 임대인의 입장은 지방에 빌라를 몇 채 사기당해서 샀는데, 그러다보니 규제가 시작되었고 지방 집을 정리하기도 어려워 임대인의 아들이 살던 신당동의 집(빌라)을 팔았는데 양도세유보기간 경과로 인해 1.2억의 세금을 내게 생겼다 라고 주장하는 상황임.
세입자에게 받은 돈을 사실상 다른 부동산 매입에 사용하여 반환능력을 상실한 상황으로 보임.
(-금년도 봄 쯤에 임대인과 별도 거주하던 아들이 임대인의 집으로 전입하여 현재 계속 동거중)
8월엔 부동산에서 집을 부동산앱 등에 올려놓고 세입자를 찾기 시작하였으나, 부동산규제로 인해 전월세대출조차 길이 막힌 상황에서 집주인이 오래된 주택에 대해 계속해서 보증금을 올려받고 그 돈을 사용하려고 하는 상황임.
마찬가지로 8월 중 부동산에 반환이 되지 않으면 어떻게 하느냐고 하소연을 하였는데, 부동산에서는 '임대인이 이렇게 앓는 소리만 하지, 대출이라도 받아서 내 줄 분이고, 돈이 없는 분은 아니다'라고 하며 본인을 안심시킴. (이 부분도 직접 부동산에 찾아가 하소연하였으며 녹취도 하지 못하여, 임대인과 마찬가지로 본인 발언 등에 대해 부정할 여지가 있음)
※내용증명
9월 16일, 해당 사안에 대한 본인의 입장을 기재하여 임대인에게 내용증명 발송 및 임대인 익일 수령확인.
내용증명에 7월 초에 최초고지를 하였다고 적으며 9월 30일을 기한으로 계약해지를 요구하고, 이후 해결되지 않는 데 따른 경제적 불이익이 본인에게 발생할 경우 후속조치를 진행하겠다고 적었음.
임대인은 위 내용증명에 대해 본인의 입장을 따로 내용증명으로 표현하는 등의 행동은 하지 않음.
- 내용증명 작성 당시에는 시기를 착각하여 7월초라고 오기재 했는데, 동거인과 기억을 복기하는 과정에서 귀국 후(7월하순)에 짐을 정리하고 쓰레기를 버리러 나온 길에 본인이 임대인 집 앞에서 임대인을 부르고 있는 모습을 봤다고 하여 이 점은 정정이 필요함.
위와 같은 사건 흐름에서 아래 사항들이 궁금합니다.
1. 명확하게 증거로 남은 시점은 8월 하순이기는 하나, 사건이 임차권등기 등을 위해 법정으로 넘어갈 때 내용증명 등에 표기한 내용 또는 본인(임차인)의 동거인(집주인에게 고지를 위해 찾아간 모습을 목격)의 증언 등을 토대로 7월 중 최초고지를 인정받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
1-1. 위 기 발송한 내용증명 뿐만 아니라, 내용을 보완하고 제가 임대인에게 물을 예정인 법적 책임을 추가로 기재한 2차 내용증명 발송도 고려중인데, 여기에 7월 초순이 아니라, 기억을 재차 복기해보니 최초고지의 시기가 7월 초가 아니라 7월 하순이었다고 정정할 경우 법원에서 저에 대한 신뢰가 없다고 판단할 가능성이 높을지도 궁금합니다.
1-2. 만약 법원에서 위와 같은 2회차의 내용증명 발송 및 동거인의 진술서를 함께 제출하더라도 7월 중이라고 인정하여 10월말을 계약만료로 판단할 객관적 증거로 보기가 어렵다고 볼 경우 8월 중 부동산에서 매물 업로드를 한 점 등의 증거로 8월을 최초고지로 간주해 3개월 경과 시점인 11월 말로 인정을 요청하는 문구를 임차권등기명령 신청 내용에 기재하면 받아들여질 수 있을지도 궁금합니다.
- 임대인은 모집한 임차인들이 납부한 보증금을 이용해 수 년 전 인천 강화에 빌라를 매입하여 자력으로 세입자의 보증금을 반환할 능력이 없습니다(임대인은 실익도 없는 걸 왜 다주택자라고 하냐 주장) 이러한 상황이 되도록 임대인은 부동산에게 새로운 세입자를 받을 때 '보증금을 올리겠다'는 입장을 계속해서 고수해오고 있었고, 올려받은 보증금을 또다시 모두 써 버리고는 돈이 없다고 버티는 행동을 반복해오다가 다주택규제가 시작되며 사태가 커진 상황입니다. 본 주택은 현재 전월세대출이 불가하다고 나와서 대출을 받아야만 들어올 수 있는 사람들이 대부분인 지금은 다음 세입자가 들어올 가능성이 상당히 낮습니다. (부동산도 문의가 없다고 합니다)
- 임대인의 아들이 거주하던 신당동 빌라를 매도한 양도세가 많이 나왔다는 점에 대해, 임대인은 '부동산이 제대로 모르고 매도를 소개해서 내가 손해를 봤다'는 말을 하였습니다. 반대로, 제가 부동산을 찾아가서 보증금 미반환 우려를 표하니, 그 분은 '그런 일이 있었다더라' 라는 식으로 직접 알지 못한다는 듯이 이야기를 하는 등 두 사람이 상반되는 주장을 이어가고 있습니다. 또한 수년 간 임대인과 긴밀한 관계를 이어온만큼 임대인의 경제적 상황을 모르기는 어렵다고 봅니다. 사실상 사고매물을 중개했다고 저는 생각하는데, 부동산에 책임보험을 요청할 방법도 있을지 궁금합니다.
**추가로, 본 건물은 총 3개 층입니다.
반지하 2개 세대, 1층 1개 세대, 2층 주인집이며, 본인은 반지하 거주자입니다.
등기부 상 별도의 압류 등은 아직까지 확인되지 않으며, 전입시기 상 본인의 옆집이 1순위(듣기로 지자체 주거지원으로 전입해 거주, 1억)이고 본인이 2순위(9500만), 1층이 3순위(2억2천)입니다.
긴 글 읽어주심에 감사드립니다.
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