법률
전세계약 보증금반환거부에 대한 대처방안 조언요청
안녕하세요. 오늘도 양질의 답변에 신경써주시는 모든 전문가분들께 먼저 감사인사 드립니다.
제가 현재 전세계약 종료 요구에 따른 보증금반환을 요구하고 있으나 임대인이 모두 다 투자 및 세금 등으로 납부하여 돈이 없다고 주장하며 다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다고 하는 상황이라 이에 대한 대처방안에 대해 도움말씀 여쭙습니다.
하단 사건흐름을 정리할 때, 사건 관계인에 대해 아래와 같은 용어를 사용하겠습니다.
집주인 = 집주인, 임대인
저(질문작성자) = 본인, 임차인
부동산(본인 계약 중개인이며, 임대인과 오랜 기간 알고 지내며 임대인의 집 수리 및 부동산 계약 등을 중개해 온 집주인 관계인물)
- 전세계약 흐름
2023년 6월 계약체결, 7월 28일 계약시작
2025년 7월 초 연장하여 살지 부동산에서 연락 받아 그렇다 답함 << 이 부분이 묵시연장 비인정에 대한 패착이 될 수 있는 부분은 인지함.
25년 들어서 임대인이 주변 외국인들이 무단투기하는 쓰레기를 본인이 버렸다고 의심하여 지속 연락하거나, 옆집에서 환청을 듣고, 출근으로 아무도 없는 본인 집 방향 벽에 대고 망치로 두드려 집 건물 전체에 울리는 등의 일이 수차례 있었고, 집주인은 그때마다 본인에게 연락해 '조용히 해라'라고 하는데 집에 아무도 없는데 어떻게 소리를 내냐고 반문하니 집주인이 그러냐 하는 등, 자잘한 트러블 및 안전위협을 느낀 일들이 있었음.
새로운 집으로 이사를 고려하던 중, 서울 내 오피스텔(매가 2억 이하) 매수를 검토하게 됨
7월 중 같은 건물 거주중인 집주인에게 직접 찾아가 퇴거를 할 수 있음을 말함. 그러나, 집주인에게 직접 말하는 게 도리라고 생각해 찾아가서 말한 상황이라 아쉽게도 이 최초고지를 명확하게 확정할 수 있는 연락의 흔적이 없는데 집주인은 본인이 '8월에 이야기했다'라고 주장하고 있음.
다만 7월 중 본인이 함께 거주하는 친구가 해외에 다녀왔고, 귀국 직후 본인이 귀가 어두운 집주인을 부르기 위해 문을 한참 두드리는 모습을 목격하였기에 7월 내에 고지했다는 본인의 입장은 변함이 없음.
이러한 상황으로, 금융사고 방지를 위하여 집주인에게 9월 말에 이사를 나갈테니 보증금반환을 해달라고 하는데, 본인에게 세금이 1.2억이 나왔고 이걸 내지도 못하는 상황 (2분할납하기로 하여 1차는 납부, 2차는 납부를 못하게 생겼다고 함)이라고 하며 본인의 돈을 무슨 수로 주겠냐고 하는 상황임.
임대인과 부동산에서 설명하는 임대인의 입장은 지방에 빌라를 몇 채 사기당해서 샀는데, 그러다보니 규제가 시작되었고 지방 집을 정리하기도 어려워 임대인의 아들이 살던 신당동의 집(빌라)을 팔았는데 양도세유보기간 경과로 인해 1.2억의 세금을 내게 생겼다 라고 주장하는 상황임.
세입자에게 받은 돈을 사실상 다른 부동산 매입에 사용하여 반환능력을 상실한 상황으로 보임.
(-금년도 봄 쯤에 임대인과 별도 거주하던 아들이 임대인의 집으로 전입하여 현재 계속 동거중)
8월엔 부동산에서 집을 부동산앱 등에 올려놓고 세입자를 찾기 시작하였으나, 부동산규제로 인해 전월세대출조차 길이 막힌 상황에서 집주인이 오래된 주택에 대해 계속해서 보증금을 올려받고 그 돈을 사용하려고 하는 상황임.
마찬가지로 8월 중 부동산에 반환이 되지 않으면 어떻게 하느냐고 하소연을 하였는데, 부동산에서는 '임대인이 이렇게 앓는 소리만 하지, 대출이라도 받아서 내 줄 분이고, 돈이 없는 분은 아니다'라고 하며 본인을 안심시킴. (이 부분도 직접 부동산에 찾아가 하소연하였으며 녹취도 하지 못하여, 임대인과 마찬가지로 본인 발언 등에 대해 부정할 여지가 있음)
9월 16일, 해당 사안에 대한 본인의 입장을 기재하여 임대인에게 내용증명 발송 및 임대인 익일 수령확인.
내용증명에 7월 초에 최초고지를 하였다고 적으며 9월 30일을 기한으로 계약해지를 요구하고, 이후 해결되지 않는 데 따른 경제적 불이익이 본인에게 발생할 경우 후속조치를 진행하겠다고 적었음.
임대인은 위 내용증명에 대해 본인의 입장을 따로 내용증명으로 표현하는 등의 행동은 하지 않음.
위와 같은 사건흐름에서, 명확하게 증거로 남은 시점은 8월 하순이나, 사건이 임차권등기 등을 위하여 법정으로 넘어갈 때 내용증명 등에 표기한 내용 또는 본인(임차인)의 동거인(집주인에게 고지를 위해 찾아간 모습을 목격)의 증언 등을 토대로 7월 중 최초고지를 인정받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.
또한, 임차권등기 이전에 가압류 등을 할 수 있는 방법이 있을지도 궁금합니다.
**추가로, 본 건물은 총 3개 층입니다.
반지하 2개 세대, 1층 1개 세대, 2층 주인집이며, 본인은 반지하 거주자입니다.
등기부 상 별도의 압류 등은 아직까지 확인되지 않으며, 전입시기 상 본인의 옆집이 1순위(듣기로 지자체 주거지원으로 전입해 거주, 1억)이고 본인이 2순위(9500만), 1층이 3순위(2억2천)입니다.
긴 글 읽어주심에 감사드립니다.