전세 들어가 있는 상태인데 너무 위험 한것같아요.. 어떻게 하죠?
안녕하세요 지인이.. 부동산을 잘모르고 전세들어간곳이 위험한것같아서요.. 조언좀 구할려고합니다
. 등기부등본을 확인해보니... 근저당 잡혀있고 4억 임차권 2억 임차권 1.3천 임차권 1.3천 이렇게
임차권만 3개. 근저당 1개.. 땅과 건물 시세를 알아보니 10정도 되는데... 이런곳을 전세로 들어간네요..
1억에 전세들어간는데... 이사한지 3개월 지난 상황이고요..
전세 사기 당할 확률이 많다고 보는데요..
대안? 대책이 있다면 어떻게 해야하는지 조언을 구할려고합니다..
진정성있게 답변 부탁합니다..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 현재로서 파악 가능한 내용을 토대로 해서 의견을 드립니다.
첫번째로... 현재 상황의 위험성에 대한 분석이 필요합니다.
우선변제권 확인 - 지인이 전입신고 및 확정일자를 통해 우선변제권을 확보했는지 확인해 보시기 바랍니다. 우선변제권은 임대차 계약의 보증금을 보호하는 기본 요건 입니다.
만약 확정일자가 없다면, 지인은 모든 채권자보다 후순위가 되어 보증금을 거의 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
채권순위
근저당은 은행이나 금융기관이 담보로 설정한 채권으로 가장 먼저 우선권을 가집니다.
임차권은 확정일자와 전입일에 따라 순위가 결정 됩니다.
근저당과 상위 임차권자의 보증 총액이 10억에 가까운 상태라면, 지인의 1억 보증금은 위험하다고 볼 수 있습니다.
두번째로...
전세금 반환 보장 확인
임대인이 전세보증보험등에 가입했는지 확인해 보시기 바랍니다. 가입되어 있다면 보증금 반환이 보장 될 수 있습니다.
임대인이 보증보험에 가입하지 않았다면, 지인이 직접 가능한지 확인 하시기 바랍니다. 다만, 근정당과 임차권 설정 상태로는가입이 어려울 가능성이 높습니다.
전문가 상담
부동산 전문 변호사나 주택도시보증공사 피해지원센터에 연락하셔서 법적 조치를 상담받으시는 것도 하나의 방법입니다. 전세사기 피해자로 판단될 경우, 법률 구조와 지원을 받을 수 있습니다.
즉시 계약해지 요구
임대인과 협상하여 계약을 조기에 해지하고 전세금을 돌려받을 방법을 모색해 보는 것도 방법 입니다. 전입 후 3개월이 경과했지만 해지가 가능할지 여부는 임대인의 의사와 계약 내용에 딸라 달라질 수 있습니다.
계약 해지를 요구할 경우, 근저당과 상위 임차권을 이유로 보증금 반환 불가능성을 강조하시기 바랍니다.
법적, 제도적 지원을 활용하는 방법도 있습니다.
전세사기 피해자 구제제도 활용
국토교통부와 주택도시보증공사에서 운영하는 전세사기 피해자 지원센터에 연락해 긴급 지원 및 상담을 요청 하시기 바랍니다.
피해자로 인정될 경우 긴급 거주 지원, 대출지원, 법률 상담 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다.
임대차 보호법 활용
임대차 보호법에 따라 지인이 전입신고와 확정일자를 받았다면, 경매 절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러난 이는 상위 채권자 변제 이후 잔액이 남아 있을 때에만 가능하므로 제한적이기는 합니다.
소송 준비
임대인이 전세금을 반환하지 않을 경우 전세금 반환 소송을 통해 채권을 확보하시기 바랍니다. 소송은 시간이 걸릴 수 있으므로, 추가적인 법률 전문가와의 상담을 병행하시는 걸 추천 드립니다.
조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 권리관계상 위험성이 높은 건 사실로 보입니다. 일단 지역을 알수는 없지만, 서울이라면 1억이면 소액임차인 최우선 변제에 해당이 되기 떄문에 최소 근저당보다는 우선하여 변재를 받을수 있는데, 전액이 아닌 일부금액에 대해서만 최우선 배당이 가능하고, 나머지 보증금은 순위 배당을 통해 받으셔야 합니다, 이런경우 낙찰금액에 따라 다르겠지만 전액배당이 전혀 불가하다고 확정할수도 없고, 그렇다고 전액배당이 가능하다라고도 말하기는 어렵습니다. 즉 경매와 낙찰이 되어야 정확히 배당가능한 금액등을 산정할수 있어보입니다. 당사자 입장에서는 우선 이러한 상황발생을 대비해서 전입신고와 확정일자를 갖추는게 배당이나 권리보호를 위해 필요한 부분으로 보이고, 이미 입주를 한 상태이기에 경매진행등이 될 경우를 대비해서 법원으로 오는 등기우편등을 반드시 확인하시는게 필요하고, 일정기간동안 등기부를 통해 경매개시결정등기가 있는지 여부등도 주기적으로 확인을 하시는게 좋을듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 계약이 되고 거주를 하고 있는 상황이면 어떻게든 계약기간은 준수를 해야 합니다.
또한 위의 사항으로 보면 산술적으로 볼때 10억이 최악의 경우 경매로 간다고 하면 8억 정도에 낙찰이 된다고 하면
선순위 합계액이 6억2600만 정도고 그리고 1억 배당을 받게 되므로 조금 아슬아슬합니다.
문제는 다음 세입자가 올때 보증금회수가 가능할 것으로 보이는데 과연 다음 세입자가 이러한 물건에 들어올지가 문제인듯 합니다. 수요가 있을 경우 크게 상관이 없지만 임대인이 다음 사람들어오면 준다고 하면 보증금이 묶일 가능성이 있어 보입니다. 우선 이런 문제는 계약전에 먼저 알아보셔야 했던 문제고 지금은 계약을 준수를 해야 하고 나중에 다른 세입자를 구하는것을 목표로 해야 될 듯 합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요 지인이.. 부동산을 잘모르고 전세들어간곳이 위험한것같아서요.. 조언좀 구할려고합니다
. 등기부등본을 확인해보니... 근저당 잡혀있고 4억 임차권 2억 임차권 1.3천 임차권 1.3천 이렇게
임차권만 3개. 근저당 1개.. 땅과 건물 시세를 알아보니 10정도 되는데... 이런곳을 전세로 들어간네요..
1억에 전세들어간는데... 이사한지 3개월 지난 상황이고요..
전세 사기 당할 확률이 많다고 보는데요..
대안? 대책이 있다면 어떻게 해야하는지 조언을 구할려고합니다..
진정성있게 답변 부탁합니다..
==> 현재 상황에서 대응조치는 불가합니다. 할 수 있는 사항은 제한적이고 또한 그 내용은 대항력을 유지하는 방법 밖에 없는 것이 현실입니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
근저당이 잡혀있다고 해서 보증금을 반환받지 못하는 것은 아닙니다.
임대인을 믿으시길 바랍니다.
전입신고와 확정일자 받아놨으면 강제경매 진행 시 배당 받을 수 있을 것이며 전세보증보험을 들어놨다면 전세사기에서 안전한 축에 속합니다.
너무 걱정 마시길 바랍니다.
감사합니다.
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