등기부등본상 근저당 몇%정도여야 안전한지 궁금해요.

Question

경기도인데요. 친구가 다가구 빌라 월세계약을 하려는데 궁금해하고 있어서요. 보증금은 4천/90정도 되는데 등기부등본상에 매매가의 몇%정도 근저당이 설정되어 있어야 안전한지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

그건 정확히 판단할수 없습니다. 이유는 해당 주택이 다가구 빌라라면 실제 현 거주중인 선순위 임차인의 보증금도 내 권리관계에 영향을 주기 때문입니다. 사실상 선순위근저당과 선순위 임차인이 있는 경우 상황상 리스크가 존재하고, 만약 경매진행시 배당이 가능할지는 전입세대 보증금 리스트와 설정된 근저당의 액수, 주택가격 모두를 계산하여야 판단이 가능할듯 보입니다 보통의 다세대(구분등기) 전세계약시 선순위 근저당이 주택시세 대비 70%을 넘지 않는게 안잔하다고 합니다.

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Answer 2

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

보통 안전한 범위는 근저당+건물의 모든 보증금의 합이 70% 이하 정도를 말합니다.

하지만 근저당이 어느정도 있다는것만으로도 없는 건물보다 위험은 늘 있습니다.

월세라면 보증금을 최우선변제금 내에 들도록 조정해보시는것도 좋습니다.

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Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 보증금 보호를 위해서 어느 정도가 안전한지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 아래와 같은 공식으로 확인해 보시기 바랍니다.

"해당 주택 실거래가격 * 70%>선순위 근저당 및 모든 보증금의 합계보다 커야 안전"하다고 할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

보증금4000만원이면 일단 대항력을 갖추시게되면 최우선변제에 해당됩니다. 근저당은 매매가대비 50%이하가 안전합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 합니다

그부분을 한번 따져보시기 바랍니다