선순위 임차인이 저가낙찰을 노리고 배당요구를 하지 않는 경우
부동산 아파트 임의경매에서 선순위 임차인이 저가낙찰을 노려서 배당요구를 하지 않는 경우에..
예를 들어 해당 물건 주위 시세가 10억이고, 전세보증금은 5억에서 아래로 진행된다고 했을때.
100% 10억 유찰
70% 7억 유찰
49% 4억 9천 진행
임차인이 6억에 입찰하는 경우 실제 납부 금액은 1억(6억-5억)이 맞는거죠?
만약에 제 3자가 6억에 입찰하는 경우에는 임차인 보증금 5억을 인수하여 실제 금액은 11억이 되는거구요.
반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.
경매가 그렇게 호락호락하지 않습니다.
선순위 임차인이 배당신청을 하지 않고 셀프낙찰을 받는 경우, 낙찰대금 전액을 납부해야 합니다. 왜냐하면 낙찰대금을 납부하지 않으려면 상계신청을 해야 하는데, 상계신청은 배당받을 금액 내에서만 상계가 인정됩니다. 임차인이 배당신청을 하지 않았는데, 배당받을 금액이 없는 것이고, 당연히 배당금이 없으므로 상계도 받아들여지지 않게 됩니다.
시세 및 감정가가 10억이고, 임차인의 보증금이 5억이면, 배당신청을 하지 않고 셀프낙찰을 받으려면 4억에 낙찰을 받고 낙찰대금을 4억 전액 납부하면 결국 9억에 사는 꼴입니다. 3억에 낙찰을 받으면 결국 8억에 매수하는 꼴입니다.
다만 제3자 낙찰시에는 4억에 낙찰을 받아도 5억을 별도로 물어줘야 하므로 9억에 사는 꼴입니다.
***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 임차권 즉 세입자의 보증금은 낙찰자가 인수를 하게 되는 구조입니다.
배당 요구를 하지 않은 경우 결국 낙찰자가 세입자의 권리를 인수를 해야 되기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인의 보증금: 5억
낙찰가: 6억임차인이 낙찰받으면 보증금 인수 대상이 자기 자신이므로
보증금을 따로 인수할 필요가 없어서 보증금은 사실상 자기 돈입니다
따라서 임차인의 실질 부담액은 1억이 맞습니다.
이걸 저가 낙찰 전략이라고 하며 선순위 임차인이 자주 사용하는 방어 전략입니다
제 3자는 시세 10억인 집을 11억에 사게 되는 셈이라 사실상 외부 입찰자는 절대 들어가지 않습니다
부동산 아파트 임의경매에서 선순위 임차인이 저가낙찰을 노려서 배당요구를 하지 않는 경우에..
예를 들어 해당 물건 주위 시세가 10억이고, 전세보증금은 5억에서 아래로 진행된다고 했을때.
100% 10억 유찰
70% 7억 유찰
49% 4억 9천 진행
임차인이 6억에 입찰하는 경우 실제 납부 금액은 1억(6억-5억)이 맞는거죠?
==> 네 선순위 대항력이 있는 임차인인 경우 가능합니다.
만약에 제 3자가 6억에 입찰하는 경우에는 임차인 보증금 5억을 인수하여 실제 금액은 11억이 되는거구요.
==> 기존 보증금 5억원이 인수받는 경우 11억원에 낙찰되는 것입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
조금 잘못알고 계신듯 보입니다. 우선 말소기준권리보다 대항력 있는 선순위 임차권의 경우 깡통전세나 배당으로써 전액 배당이 어렵다 판단되면 배당요구를 하지 않고 그대로 인수되도록 하는 방법을 취하는 경우는 있습니다. 문제는 질문처럼 낙찰자가 임차인 경우로써 임차인이 직접 경매를 신청한 경우에는 상계처리가 불가합니다. 대법원 판레에 따라 낙찰대금 전액을 입금한뒤 배당으로써 회수하셔야 합니다. 만약 질문처럼 배당요구를 하지 않았다면 낙찰대금 납부하더라도 배당으로는 받을수 없기에 결국 9.9억(배당미요구 5억+낙찰금액 4.9억)이 됩니다. 대법원에서는 낙찰대금은 공적인 납부의무이므로 개인간의 사적인 채권(보증금반환채권)과는 성질이 다르다 규정하였고, 이러한 행위는 집행의 공정성 훼손의 우려가 있다고 하였기 떄문입니다. 그리고 후순위 채권자가 경매를 신청한 경우에도 임차인이 낙찰될 경우 상계처리는 가능하지만 이는 본인이 순위로써 배당을 받을 금액에 대해서 낙찰금액에서 상계를 하는 것이므로 배당요구를 하지 않았다면 상계신청자체가 받아들여지지 않습니다. 즉, 질문에서 제시한 부분들은 잘못된 부분입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임차인이 낙찰자면 본인 보증금과 상계해 실제 납부액은 입찰가 - 보증금(1억)만 납부하면 됩니다.
제 3자가 낙찰자면 낙찰금 6억 + 보증금 5억 = 총 11억 필요합니다.
배당 요구 여부에 따라 낙찰 절차와 실제부담액이 완전히 달라지니 입찰 전 권리분석을 필히 하시길 바랍니다.
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 보증금을 그대로 인수하는 구조가 되어 저가 낙찰 전략이 가능합니다.
임차인이 6억원에 입찰하면 보증금 5억원을 자기돈으로 이미 갖고 있으므로 실제 추가 납부액은 1억원이 맞습니다.
제3자가 6억원에 입찰하면 보증금 5억원을 인수해 총 11억원 부담이 되어 사실상 경쟁이 어려워지는 구조입니다.