다 정리하고 똘똘한 한채로 가고 싶어 질문드립니다.

Question

안녕하세요.

질문먼저 드리는 점 이해해주시기 바랍니다.

현재 제 명의의 집을 다 팔고 이사를 계획중입니다.

현재

1.아파트 1채(공시지가 3억)

2.다세대 1채(거래 예상가 16억)

3.명의만 제 이름인 주택 1채(공시지가 3억)

아무래도 3번이 제일 걱정입니다.

부모님이 살고 계신집인데 어쩌다 제 이름으로 되어있거든요.

질문 드릴게요.

첫째, 3번을 명의를 엄마에게 넘기고 싶은데 세금 궁금합니다.

둘째, 매도의 순서를 정하고 싶습니다.

아무래도 세금이 제일 걱정이라 세금의 부담이 적은 순서로 조언주시면 감사하겠습니다.

답변 기다리겠습니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

요즘 다주택자들은 세금문제 때문에 똘똘한 한채로 가자는 방법을 택해 상급지 이동을 많이 하는 편입니다

그러니 금액이 제일 적게 남는것부터 매도나 증여를 하시는게 좋습니다

3번 주택의 증여 시기는 빠를수록 좋습니다

보유주택 수 줄이는 효과 , 추후 상속 시에도 유리합니다

실거주 요건 충족 여부 확인해서 다세대에 실거주한 이력이 있다면 2년 채우는 것도 고려하시고 새 집을 사기 전에 1주택 상태를 확실히 만들어두는 것이 중요합니다 (중과 방지, 보유세 절감 등)

세금에 관해서는 매도하시기 전에 세무사와 상담을 하신후에 절세를 하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아파트 공시지가 3억 원짜리 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 가장 먼저 매도하는 것이 좋습니다. 그 다음 다세대 1채를 장기 보유 시 세금 부담이 줄어들지만 매도 시기를 잘 선택해야 합니다. 양도소득세가 예상보다 크지 않다면 두 번째로 매도 하시고 마지막으로 명의 변경이 필요한 주택을 매도하시는 것이 좋을 듯합니다.

마지막 명의 변경이 필요할 때 증여세를 알아보셔야하는데 1~5억까지 증여세가 20%입니다. 이 부분을 잘 생각하시면서 변경하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 매도순서는 양도소득세 비과세는 어렵기 떄문에 양도차익이 가장 낮은 주택부터 매도를 하셔야 절세가 가능합니다. 보통 양도소득세는 양도차익에 따라 과세가 되기 떄문입니다. 양도차익은 쉽게 본인이 구매했던 가격기준해서 가장 적게 오른 주택, 그리고 2년이상 보유한 주택에 대해서 순서를 정하시는 것으로 이해하시면 됩니다.

그렇게 하나의 주택을 처분한뒤에 부모님이 살고계신주택에 대해서는 매매가격을 잘 조정하여 양도세 부담이 없도록 부모님계 매매를 하거나 증여를 하시고 나머지 남은 양도차익 큰 주택에 대해서는 1주택 양도비과세 혜택을 받고 매도를 하시면 됩니다.

부모님께 명의를 넘기는 방법은 크게 매매와 증여가 있으며 증여의 경우는 5천만원까지 비과세 초과금에 대해서는 증여세 납부, 매매로 하실 경우 양도소득세 납부의무가 있기에 어느게 유리할지는 당연히 비교해서 확인해보셔야 합니다. 현재 내용만 보고 적절한 답변을 드리기에는 해당 주택에 대한 정보 시세나 구매가격등 정보가 부족하기 떄문입니다.