월세 자취방 최우선변제금액 받을 수 있는지 궁금합니다...
안녕하세요...
우선 부동산을 끼고 거래를 했던게 아니고, 피터팬의좋은집구하기 어플에서 개인 임대사업자(=집주인)랑
계약을 진행했었는데요~
음... 근저당이 설정되있었는데, (근저당 페이지가 많이 지저분하긴 했어요) 자기도 이 오피스텔 열몇채 분양받을때 중간에 자기도 사기를 당해서 근저당이 잡혀있다고 했었어요. 근데 아주 강력하게 대응중이라고,
근데 그 집주인이 무슨일 안생기겠지만 뭔일 생기면 최우선변제로 무조건 받을 수 있다고해서
보증금 2천만원/ 월세 50만원 계약을 했었습니다. (수원입니다)
( 주차 문제가 제일 컸는데, 여기는 1세대 1주차였거든요...ㅠ)
근데 그 방 보러 갔을때랑, 계약 진행할 때랑, 살고 나서도 이 집이 지금 경매를 하고 있다는 얘기는 안했었어요.
근데 계속 다른 사람 이름으로 돈에 관련된 우편이 주기적으로 날아 오더라구요 (개봉금지라서 뜯어보진 않았지만) 뭔가 앗차 싶어서 찾아보니 경매 중이더라구요...
경매 처음이 23.11.02 이지만, 여기 밑에 사진에 나온 말소기준(근저당권설정)
22.4.19 로 되어있던데,,, 제가 계약은 23년 12월 13일에 했고, 이사는 24년 1월 3일에 했거든요...
확정일자랑 전입신고는 다 했어요...
아하 여기에서 좀 찾아보니 소액임차인 기준은 말소기준권리 등기접수일 기준으로 판단이라던데,,,,
그러면 저는 소액임차인 최우선변제에 해당되지 않아서 보증금 2천만원을 그냥 다 날리게 된 상황인가요?...
아니면 저도 최우선변제를 받을 수 있는걸까요?
미리 답변 너무 감사드립니다...
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대항력이 없다면 최우선변제도 받을 수 없습니다.
최우선변제는 대항력을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 제도입니다.
대항력이 없다면 경매 절차에서 배당을 받을 수 없기 때문에 최우선변제를 받을 수 없습니다.
대항력은 다음과 같은 요건을 충족해야 발생합니다.
전입신고: 이사한 날로부터 14일 이내에 주민센터나 인터넷 민원24에서 신고해야 합니다.
점유: 이사한 날로부터 실제로 거주해야 합니다.
말씀하신 내용만으로는 정확한 상황을 파악하기 어렵지만, 만약 근저당권설정등기일(22.4.19) 이전에 전입신고와 점유를 하지 않았다면 대항력이 없을 가능성이 높습니다.
하지만, 대항력이 없더라도 보증금을 반환받을 수 있는 방법이 있습니다.
1) 보증금반환청구소송: 집주인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후, 강제집행을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.
2) 강제경매: 보증금반환청구소송에서 승소 판결을 받은 후, 강제경매를 신청하여 경매 낙찰대금에서 보증금을 반환받을 수 있습니다.
참고로 계약 전에 농업협동조합의 6억원 상당의 근저당권이 있는 집이라는 것을 확인하셨어야 합니다.
다음 계약부터는 이런 부분들을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.
사회가 냉정해서 모른다고 아무도 챙겨주지 않습니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁 드립니다. 감사합니다.