3주택자가 된다면 뭘 걱정해야 될까요???

Question

현재 거주중인 아파트는 2019년 매수(4.5억)한 아파트1채가 있습니다.

2023년에 4억5천에 전세끼고 5억 짜리 아파트를 5천에 갭매수 했어요. 여기서 큰 실수를 한거죠. 당시 오를것 같아서 매수한게 지금 팔리지도 않고 애물단지에 세입자가 니간다고 할까봐 불안해 하며 지내고 있습니다.

당장 큰돈(병원비) 나갈 일이생겨 현재 거주중인 아파트를 전세(2억5천) 내놓고 공시가 1억이하 아파트를 1억 2천에 매수하여 실거주를 하려고 합니다. 물론 작고 오랜된 아파트라 불편하겠지만 어차피 거의 병원에서 지내게 될거라 이런 결정을 하려고 하는데 그럼 3주택자가 되어버리는거죠.

시세 차익 같은건 없어서 3주택자는 상관없는데 다주택자로 세금이 많이 나가거나 걱정해야 될부분이 따로 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

3주택자가 되더라도 금액자체가 높지 않으면 큰 부담은 되지 않을 수 있습니다. 먼저 3주택 이상인 경우 취득세는 조정대상지역은 12%, 조정대상지역외는 8%가 적용됩니다. 재산세는 2주택 이상인 경우에는 1세대1주택에 대한 특례세율 적용이 되지않고 일반 세율 (0.1~0.4%)이 적용되며, 종부세는 공시가 합계액이 9억원을 초과해야 과세됩니다. 양도세는 3주택이상이고 조정대상지역인 경우에는 기본세율에 30%가 가산될 수 있지만 조정대상지역외는 기본세율 (6~45%)이 적용될 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

3주택자가 되게 되면 세금적인 측면에서 가장 큰 불이익을 받을 수 있습니다.

3주택자는 양도소득세 및 취득세에서 중과 과세를 적용 받을 수 있습니다. 또한 조정대상지역에서 3주택자는 기본세율에 30% 추가 과세 그리고 취득세는 12% 적용을 받게 되고 종부세의 경우 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에게 과표구간이 1.2%~6%가 적용이 되게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

3주택 이상 보유 시 양도소득세 중과율이 적용되고 조정대상지역 여부에 따라 종합부동산세도 영향을 받을 수 있습니다. 특히 다주택자일수록 중과비율이 커지며 실거주 여부와 보유 목적에 따라 적용 내용이 달라질 수 있습니다.

핵심은 언제 팔아 세금을 어떻게 줄이느냐 보다 현재 보유 중인 주택들의 실거주 계획과 매매 시점의 차익 규모를 함게 고려 하여 적절한 선택을 하셔야 한다는 것입니다.

감사합니다.

Answer 4

현재 거주중인 아파트는 2019년 매수(4.5억)한 아파트1채가 있습니다.

2023년에 4억5천에 전세끼고 5억 짜리 아파트를 5천에 갭매수 했어요. 여기서 큰 실수를 한거죠. 당시 오를것 같아서 매수한게 지금 팔리지도 않고 애물단지에 세입자가 니간다고 할까봐 불안해 하며 지내고 있습니다.

당장 큰돈(병원비) 나갈 일이생겨 현재 거주중인 아파트를 전세(2억5천) 내놓고 공시가 1억이하 아파트를 1억 2천에 매수하여 실거주를 하려고 합니다. 물론 작고 오랜된 아파트라 불편하겠지만 어차피 거의 병원에서 지내게 될거라 이런 결정을 하려고 하는데 그럼 3주택자가 되어버리는거죠.

시세 차익 같은건 없어서 3주택자는 상관없는데 다주택자로 세금이 많이 나가거나 걱정해야 될부분이 따로 있을까요?

==> 현재 추가로 1채를 더 구입한다면 현재 세율로 문제가 되지 않지만 나중에 현정부에서 다주택자를 대상으로 종합부동산세 등을 상향 조정하는 경우 큰 낭패를 당할 수 있는 만큼 똑똑한 한 채를 유지하는 것이 적절해 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

개별적인 사항에 대한 적용은 확인이 필요하겠으나, 일반적으로 우리나라에서 3주택자는 세금에 있어 부담이 큽니다. 일단 추가주택구매시의 취득세, 보유시에 보유세, 매도시에 양도세 모두에서 중과세 대상이 되고, 보유세중 종합부동산세의 경우 명의자별 합산이 되기에 종부세 과세가 될수 있고 해당 부분에 대한 부담이 매우클수 있습니다. 또한 청약이나 대출, 그외 부동산관련 정부혜택등에서 모두 배제가 될수 있고 허용이 되더라도 조건이 매우 까다롭게 적용될수 있습니다.

즉, 부동산 관련 모든 세금에서 불리할수 있습니다. 보통 다주택자들의 경우 현재처럼 중과세 한시배제시점에 주택을 매도하거나, 임대사업자등으로 전환하여 세부담을 피하고 있기 때문에 이러한 부분도 함께 알아보시면 도움이 될듯 보입니다.