융자 시세대비 30%이상 일때 월세계약
보증2000/월세25입니다.
나중에 보증금 반환 받을때 문제가 생길까요?
최우선변제로 전액보증되는건지 궁금합니다.
따로 확인해야할게 뭐가 더 있는지 월전세 계약시 꿀팁이나 유의사항도 같이 말씀 주시면 너무 감사하겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당하는 지역이 서울이기 때문에 질문의 요건상 소액임차인에 해당이 되어 선순위 근저당보다는 최우선 배당은 가능할것으로 보이나, 하나의 건물에 상가 및 주택등 여러 채가 다가구와 같이 영향을 줄수 있기에 최우선 변제시 소액임차인들간 보증금에 따른 배당이 되기 떄문에 전액이 배당될지는 확답하기 어렵슴니다. 그리고 등기부만 보면 현재 1층 상가의 경우 이미 보증금 미반환에 따라 임차권 등기가 이루어졌다 말소된 것으로 보이므로 임대인의 경제적 반환능력에도 어려움이 있을수 있다 판단이되고 이는 퇴거시 새로운 임차인을 받지 못할 경우 보증금 미반환이 가능할수 있는 리스크가 있어 보입니다. 현시점에서는 이러한 부분들의 위험성이 예상이 될뿐 실제 발생하지는 판단할수 없으며 해당 부분까지는 특약으로써 강제하거나 방어하기는 사실상 불가하기에 종합적인 상황을 고려하여 본인 스스로 판단을 하셔야 할듯 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
다가구 주택을 원룸 임대하시는 것으로 보이며, 해당 건물의 시세는 정확히는 파악되지 않지만, 해당 주변의 원룸 판매가가 1.5-2억 정도 하는 것을 볼때, 해당 건물은 20억 정도 하는 것 같네요(시세가.)
다가구 같은 경우에는 세대별 경매가 되지 않고 통으로 넘어가기에 6억이면 안전하다고 볼 수도 있겠지만, 문제는 다른 방들의 보증금을 다 확인해 볼수가 없다는 것이네요.
만약 20억에서 8억이 깎인 12억에 낙찰이 되고, 은행이 6억을 가져가고 나머지 8세대(가정)에서 전세를 사는 중이라 6억을 가져가야 한다면 최악의 경우 보증금에 대한 손해가 발생할 수 있습니다.
물건 자체가 위험한게 아니라 극히 최악의 상황을 가정해 보면 그렇습니다.
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 임대차보증금 반환보증 가입 여부를 확인을 꼭 하시고, 이것에 가입하시는 것이 가장 안전하며, 보증금 2천만원은 다행히 현행 최우선변제 제도에서 전액 보호 가능 범위에 들어가므로 큰 문제는 없을 가능성이 큽니다. 그러나 위에 말씀드린 보증보험과, 전입신고, 확정일자는 꼭 챙기시기 바랍니다
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
월세의 소액임차인 및 최우선변제가 되기 위해서는 근저당권 설정 당시 시점의 해당 지역 소액보증금 금액 기준입니다.
등기부등본을 통해서 근저당설정 당시 기준 해당 지역 소액보증금 기준 및 최우선변제금액을 살펴 볼 필요가 있고,
반드시 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부 등본상으로 문제 없어보이는데 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시고 정 불안하시면 보증보험을 드시면 권리관계와 상관없이 보증보험사에서 보증금을 반환해주기 때문에 보증보험을 드시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증금 2천만원은 최우선변제금 1억원 이하, 월세 43만원이하 기준에 부합되어 보호됩니다.
단 확정일자+전입신고가 반드시 선행되어야 우선변제권이 생기며 선순위 대출 유무도 등기부로 확인 하시기 바랍니다.