잔금일 전까지 매도인이 어디까지 보상해줘야하는 건가요?

Question

안녕하세요.매도인이 매수인에게 어디까지 보상수리를 해줘야하는 건지 잘 모르겠습니다.저희는 매수인이 잔금전에 인테리어(에어컨설치, 도배)를 하고 싶어해서 매수인의 입장을 고려해 중도금 날짜와 잔금일을 모두 맞춰줬고 인테리어 기간까지 준 상황입니다.그리고 8월초에 계약서를 작성하였고10월 초에 기존 세입자가 나간 날 중도금을 치뤘습니다.문제는 이거입니다.8월 초에 저는 하자에 대해 분명히 고지를 하였으며 매수인을 알고 계약서를 작성하였습니다.그리고 매수인 말로는 매수인측 중개사와 매수인이 8월 초에 집상태를 보고 수리가 필요한 부분에 대해 알고 있었고 자기네들끼리 수리해줘야하는 거라고만 대화를 하고 저에게는 공지를 안 해줬습니다.또 계약서 작성 이후에 엘리베이터 호출할 수 있는 미니 월패드가 고장이 났습니다. (언제 고장났는지 세입자에게 확인이 필요한 사항)이런 상황에 중도금 치루는 날 매수인이 원하는 수리는 총 4가지 인데요.1. TV 설치 시, 벽 뚫은 부분 수리 (미관상 보기 싫다) 이 부분은 제가 계약당시 현상태에 알려줬고 그럼에도 매수인 측에서 타일이 구해지면 본인들이 수리하겠다고 함. 그런데 타일이 없다고 함.인테리어 기간을 한달정도 부여했기에 그 과정에 중도금을 받는 날 계약당시에 이야기한 기억을 왜곡해 매도인에게 수리를 요구함.2. 주방타일 일부가 들떠서 달랑달랑 거림. 제가 2년정도는 세입자가 사용해서 제가 3년반 지내는 동안에는 발견하지 못했고 아마 시공하자인 것 같음. 3. 주방 등 불 안나옴주방 등도 안나온다고 등 교체 요구함.아직까지는 안정기 문제인 걸로 판단됩니다.4. 미니 월패드(엘리베이터 호출, 가스잠금, 전등소등) 작동 안되어 수리요구. (32-35만원 비용발생)아파트가 5년차가 되다보니 우리집만 문제가 아니고 많은 세대가 수리를 해야한다고 함.세입자가 고장을 낸 것은 아님.   이런 상황에 매도인이 보상해주는 것이 맞나요?

박영주 · Accepted Answer

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매도 인의 하자 담보 책임은 매매 목적물에 하자가 있을 경우 매수 인이 그 사실을 알지 못했고, 그 하자로 인해 계약 목적 달성이 어려울 때 발생하며, 매수 인은  하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다. 하자로 인해 계약의 목적을 달성 할 수 없을 정도라면 계약 해제도 가능하지만, 그렇지 않다면 손해배상만 청구할 수 있습니다 매수인은 하자를 알게 된 날로부터 6개월 이내에 매도 인에게 하자를 통지하고  권리(계약 해제 또는 손해배상 청구)를 행사해야 합니다.각 항목 별로 정리하면 다음과 같습니다. TV 설치 시 벽 뚫은 부분 수리 :이 부분은 매도 인께서 계약 당시 매수 인에게 분명히 고지하셨고, 매수인 측에서 이를 인지하고 수리 여부를 논의했던 상황입니다.  매수 인이 이미 인지하고 계약을 체결한 하자에 대해서는 매도 인에게 하자 담보 책임을 묻기 어렵습니다. 따라서 매도 인께서 보수해 줄  의무는 없다고 판단됩니다.주방 타일  일부가 들떠서 달랑 달랑 거 림 :이 하자는 매도 인께서도 인지하지 못했던 부분이며, 매수인 측에서 계약 당시에도 쉽게 알기 어려웠던 '숨은 하자'일 가능성이 있습니다. 만약 이 하자가 매도 인의 귀책사유가 아니라 시공 상의 문제일지라도, 매수 인이 알지 못했고 하자로 인해 주방 사용에 불편이 있다면 매도 인이 하자 담보 책임을 질 수 있습니다. 이 경우 매수 인은 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 수리를 요청할 수 있습니다.미니 월 패드 작동 불량 :이 고장은 '계약서 작성 이후'에 발생했다고 하셨기에, 원칙적으로 매도 인의 하자 담보 책임으로 보기는 어렵습니다.다만, 매도 인이 목적물을 온전하게 인도할  의무가 있으므로, 잔금 지급에 영향을 미칠 수 있어 원만한 거래를 위해 협의나 수리를 고려해 볼 수 있습니다.주방 등 불 안 나옴 :주방 등의 불이 들어오지 않는 문제는 일반적으로 소모품 고장(안정기 등)으로 볼 수 있습니다 다만, 매매 잔금일 시점에 기본 시설이 저앙 작동하지 않는 다면 매수인이 잔금 지급가 동시에 수리를 요구할 수 있습니다. 이는 시설물에 상태에 대한 기본적인 기대에 부합하지 않을 수 있기 때문입니다. 수리 비용이 크지 않을 수 있기 때문입니다.수리 비용이 크지   않다면 원만한 합의를 위해 교체를 고려해 보시는 것도 방법입니다.종합적으로, TV설치 부분은 책임이 없지만, 주방 타일 과 주방 등은 하자 담보 책임에 해당할 수 있고,  월 패드는 온전한 인도 의무 관점에서 협의가 필요합니다.  본인께서 매수 인을 배려하신 부분이 많으니, 이 점을 바탕으로 매수 인과 진솔하게 대화하여 합리적인 해결책을 찾는 것이 중요합니다. 혹시 매매 계약서에 "하자 담보 책임에 관한 특약"이 있다면 다시 확인해 보시길 바랍니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 매매계약서상 특약 사항이 중요할 것으로 사료됩니다. 통상적인 매매계약서상 하자에 대한 약정은 잔금전에는 매도인이 잔금후에는 매수자가 책임을 지는 약관이 있고, 중대하자의 경우 6개월 하자담보가 존재를 하고 있습니다.우선 계약 당시 그러한 부분에 대한 계약 조건에 대해서 다시 한번 점검할 필요가 있어 보입니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님이 매수인에게  4가지 항목에 대해 법적으로 수리해줄 의무는 없습니다단,매수인이 강하게 요구하고 관계가 틀어지는 걸 우려하신다면, 일부 타협적 수리(소액 항목) 정도를 고려해볼 수는 있겠지만,원칙적으로는 전부 매수인 책임이며, 거절해도 문제가 되지 않습니다,이렇게 정리하세요 1.계약서에 현 상태로 매도 명시됐는지 확인→ 있다면 매수인의 수리 요구는 근거 약합니다2.문서 또는 문자로 고지한 하자 정리된 내역 확보 → 말로 주고받은 내용도 정리해서 기록으로 남기세요3. 월패드 등 하자 발생 시점 불명확한 항목은 명확히 선 긋기 → 세입자 퇴거 후 사용되지 않았던 부분이라면 잔금 이후 발견으로 간주됩니다4. 요구 사항은 중개사를 통해 정리해 전달 → 감정 섞지 않고, 중개사를 중재자로 활용하면 좋습니다잔금 전이라도 고지된 하자,정상적 노후,매수인이 인테리어 중 발견한 문제’라면매도인은 수리나 보상 책임이 없습니다계약 내용과 고지 여부, 사용 시점이 핵심입니다

하상원 · Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보통은 계약 후 인지한 하자에 대해서는 매수자가 인지하고 그에 납득하는 금액으로 구입한 것이므로, 잔금 이후 매수자가 수리하는 것이 타당하다고 봅니다.현재는 매수자가 잔금 전에 이것저것 트집을 잡는 것으로밖에는 보이지 않으며, 이미 고지한 하자에대해 지속적으로 수리를 요구한다면 매수인의 책임있는 계약해제를 요구하여 보시는 것도 방법으로 보입니다. 매수인의 행동에 타당성이 없네요. 감사합니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.TV 같은 경우는 계약 당시 매수인이 이미 알고 있었고 매수인 측에서 수리할 의사가 있었으므로 매도인이 의무적으로 수리할 필요 없습니다.주방 타일 들뜸은 기존 하자로 판단되며 매도인 책임이 될 수 있으나 이를 입증하는 증거와 확인이 필요합니다.주방 등 불량 전기, 설비 문제는 매수인과 협의해 보수 방향을 조율해야 하며 계약서나 특약에 따른 책임 범위를 따져야 합니다.미니 월패드 고장은 사전 고지를 하지 않았다면 매도인께서 수리해줄 의무가 있습니다.감사합니다.