부동산 공시가와 실거래가가 다른 이유는 뭔가요?

Question

어플에서 부동산의 실거래가를 보면 공시가보다 훨씬 높은 경우가 많더군요. 그런데 부동산 공시가와 실거래가가 다른 이유는 뭔가요?

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공시지가는 매년 정부가 세금부과를 위해서 조사, 공시하는 가격으로 보통 세부담을 줄이기 위해 시세보다 낮게 책정하는게 일반적입니다. 주로 시세대비 60~70%정도 입니다.  실거래가격은 거래를 통해 형성된 가격으로 말그대로 시세라고 보시면 됩니다. 즉, 사람과 사람이 거래를 통해 형성된 가격이 시세이자 실제 거래가 된 가격이 실거래가이고, 공시지가는 세금을 위해 정부가 산정한 가격이라고 이해하시면 됩니다.  앞에서 말한 것처럼 공시지가는 시세대비 60~70%수준으로 정해지기에 실거래가격보다 당연히 낮은 게 일반적입니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 많은 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 하지만 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 최근 계속되는 집값 상승으로 정부에서는 공정시장가액비율과 더불어 이에 대한 비율을 높이는 것을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.공시가격은 정부가 재산세, 종부세 등 각종 세금을 부과히기 위해 산정하는 기준 가격으로 실제 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다.정부는 과도한 세금 부담을 방지하고 부동산 시장 안정화 차원에서 현실화율을 조절하여 공시가를 시세의 60~70% 수준으로 낮게 설정하는 경우가 일반적입니다.실거래가는 집주인과 구매자 간에 실제로 거래된 가격이며 시장 수요와 공급 지역, 선호도, 동, 층별 차이 등이 반영됩니다.실거래가는 시시각각 변하며 인기 아파트의 경우 공시가보다 2배 이상 높게 거래되는 경우도 있습니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공시가격(공시가) 과 실거래가는 성격·목적이 전혀 다르기 때문입니다,공시가격(공시가)이란? 정부(국토교통부 또는 지자체)가 세금·복지제도 기준으로 삼기 위해 매년 산정·발표하는 행정용 평가가격입니다시세를 반영하긴 하지만, 세금 부과 등을 위한 표준가격입니다,실거래가란?실제 매매 계약이 체결된 금액, 즉 시장가격입니다국토교통부의 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 볼 수 있는 건 이 데이터입니다이는 수요·공급, 경기, 입지, 층수, 급매 등 시장 요인에 따라 자유롭게 변동하는 가격입니다그래서 차이가 많이 나는 편입니다