위탁업체랑 하는 표준임대차 계약은 처음이라 질문드립니다

Question

1. 등기에 현소유자가 다른데 최근에 매입을하여 실질적인 소유자라면서 등기에 소유권이전 등록은 2주뒤에 정해진날짜에 된다고 합니다 현 등기는 압류 근저당 임차권등 매우 위험한 등기인 상대인데 등기에 소유권 이전되면 전부 말소된다고 말은 합니다만 매입을 했다는 서류를 보여달라해도 안보여주네요?

2.현 소유자가 임대관리 업체한테 위탁을 맡겼다고 하면서 계약금을 중개사 한테 보내라고 하더라구요 그래서 매입했다는 서류와 계약금도 위탁했다는 위임장이나 서류있음 보여달라해도 안보여주더라구요? 서류를 미리 준비를 안한건지

현 임대인이 귀찮아서 서류공개를 안하겠다한건지는 미지수인데 임차인쪽에서 보여달라 안해도 중개사쪽에서 미리 준비하는게 정상아닌가요?

3.특약사항에 특정날짜에 등기소유권이전 및 압류 근저당 임차권 말소 사항이 있어야 잔금 입금 말소되지않거나 소유권이전이 되지않을경우 계약금반환및 계약무효 를 넣어 달라했는데 이거 법적 효력이 있을까요???

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 등기에 현소유자가 다른데 최근에 매입을하여 실질적인 소유자라면서 등기에 소유권이전 등록은 2주뒤에 정해진날짜에 된다고 합니다 현 등기는 압류 근저당 임차권등 매우 위험한 등기인 상대인데 등기에 소유권 이전되면 전부 말소된다고 말은 합니다만 매입을 했다는 서류를 보여달라해도 안보여주네요?

-> 우선 해당 사람이 실제 매수인이라면 최소한 매매계약서 등 매수 사실을 확인할 수 있는 서류를 요청하여 확인할 필요가 있습니다. 특히 현재 등기사항증명서에 압류, 근저당권, 임차권 등 여러 권리관계가 설정되어 있는 상태라면 단순히 “소유권이전 시 모두 말소된다”는 말만 믿고 계약을 진행하기에는 위험성이 높아 보입니다.

2.현 소유자가 임대관리 업체한테 위탁을 맡겼다고 하면서 계약금을 중개사 한테 보내라고 하더라구요 그래서 매입했다는 서류와 계약금도 위탁했다는 위임장이나 서류있음 보여달라해도 안보여주더라구요? 서류를 미리 준비를 안한건지

현 임대인이 귀찮아서 서류공개를 안하겠다한건지는 미지수인데 임차인쪽에서 보여달라 안해도 중개사쪽에서 미리 준비하는게 정상아닌가요?

-> 계약금이나 잔금은 일반적으로 계약 당사자인 임대인 명의 계좌로 지급하는 것이 가장 안전합니다.

부득이하게 중개사나 임대관리업체 등 제3자 계좌로 입금해야 한다면 임대인의 명확한 위임 여부와 위임장, 입금 권한 등을 반드시 확인해야 합니다. 단순히 “임대인이 위탁했다”는 말만으로 중개사 개인 계좌 등에 계약금을 입금하는 것은 권하지 않습니다.

3.특약사항에 특정날짜에 등기소유권이전 및 압류 근저당 임차권 말소 사항이 있어야 잔금 입금 말소되지않거나 소유권이전이 되지않을경우 계약금반환및 계약무효 를 넣어 달라했는데 이거 법적 효력이 있을까요???

-> 말씀하신 내용을 특약으로 명확하게 기재한다면 해당 조건이 이행되지 않았을 경우 계약해제와 계약금 반환 등을 요구할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 다만 중요한 것은 특약이 있다고 해서 위험한 계약 자체가 안전한 계약으로 바뀌는 것은 아니라는 점입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

등기부등본 자체도 매우 위험한 상태이고 증빙서류까지 비공개하는 것은 사기 피해 위험이 매우 크니 절대 계약하지 마세요. 공인중개사는 권리분석과 위임장, 매입 증빙 확인 의무가 있으며 이를 보여주지 않는 것은 명백한 중개 과실이고 비상식적인 상황입니다. 아무리 강력한 특약을 넣어도 소유자가 잠적하면 소송을 거쳐도 실질적인 구제가 불가능해질 수 있으니 증빙서류가 확인될때까지 입금하거나 도장을 찍으면 안되고 저는 다른 깨끗한 매물과 계약 하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

기존에 선순위 권리가 많다고 해도 매수자 잔금으로 말소를 하게 되면 깔끔하게 정리가 될 수 있습니다.

다만 아무리 위탁관리를 한다고 해도 임대인 확인은 필수이고 임대인 동의 및 임대인 계좌등 확인 절차 후에 계약을 진행을 하는 것이 맞다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

등기부상 압류나 근저당 등 임차권이 가득한 상태에서 소유권 이전 증빙이나 위임장조차 보여주지 않는다면 사기나 사고 위험이 매우 높으므로 즉시 계약을 중단하세요. 계약 당사자의 권리 관계와 위탁 증빙 서류를 사전에 철저하게 확인하고 임차인에게 투명하게 공개하는 것은 중개사의 법적인 기본 의무입니다. 특약에 미이행시 계약 무효 및 반환 같은 내용을 적어둬도 상대방이 잠적하거나 무자력 상태이면 실제로 돈을 돌려받기까지 엄청난 소송과 시간적인 고통을 겪으므로 서류가 완비되기 전엔 절대로 돈을 보내시면 안됩니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

개인적으로 지금 제시된 조건에서는 계약금을 보내지 말고 계약을 보류하는 것이 맞습니다.

등기상 소유자가 아닌 곧 소유자가 될 사람의 말만으로는 임대차, 계약의 안전성이 확보되지 않으면, 압류, 근저당, 임차권 등기까지 있는 물건은 위험하다 생각합니다.

계약서 특약은 법적으로 효력이 있습니다만 법정으로 가야하기 때문에 시간이 오래 걸립니다.

참조하시길 바랍니다.