주택자금 부모님 증여차용 부분 질문드립니다
제 청약으로 공공주택 당첨된후 주택자금이 부족해서 부모님에게
현금을 지원받아야되는데 증여세 낼 여유가 없네요
5천 증여공제
1억 (10프로) 증여세 낼계획
2억 차용으로 부모님께 빌릴계획
이정도 상황인데 부모님과 함께 살고있고 당첨된아파트에서 함께 살계획이라
부모님도 자금을 보태주실껀데 두분다 은퇴상황이라 현금을 다 지원해주시면
생활이 힘들어서 어차피 생활비+2억에대한 금액을 달달이 드릴생각인데
2억까지는 차용공증받고 달달이 50~100만원정도 드리면 괜찮을까요?
투기과열지역이라 주택자금 세금관련에서 좀 불안하네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택자금 구메시에 자금조달계획서에는 상환계획은 기재하지 않습니다. 즉, 부모님으로부터 증여 1.5억. 차용2억으로 기재하시면 될듯 보이고, 이후에 상환하는 부분에 대해서는 주택구매과정과 별개로 질문처럼 하시던지 그외 방식으로 하시면 됩니다. 다만 차용을 3억으로 하시고 적정이자율(연 4.6%)을 적용한 차용증을 작성하신뒤 매월 상환하시는게 방식도 고려할수 있는 부분입니다. 어차피 2억+생활비라면 원리금의 개념으로 매달 상환하는 방식으로 보셔되 될것으로 보이기 떄문입니다. 다만 이럴경우 매월 지급하여야할 금액에 대해서는 2억일때와 3억일때의 이자 그리고 용돈+2억에 따른 지급비용을 모두 비교해보신뒤 선택하시는게 맞을 듯 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,직계존속(부모님)으로부터 받는 경우, 만 19세 이상이면 10년간 5,000만 원 증여세 공제가 가능합니다
단, 공제를 초과하는 금액에 대해서는 증여세가 과세됩니다.
,1억 원 증여 (10% 증여세 납부 계획)
공제 후 남은 1억에 대해 약 10% 증여세 (1천만 원)를 내면 문제 없습니다
다만 이 금액에 대한 자금출처조사를 받을 가능성은 여전히 있습니다.
2억 원 차용 – 안전한 처리 방법
차용을 하되, 다음 요건들을 반드시 지키셔야 차용으로 인정받고 증여로 보지 않게 됩니다.
필수 요건:차용계약서 작성 (날짜 명확히)
공증 또는 확정일자
이자 지급 (연 3.7% 이상이 적정금리 기준) → 2025년 기준
무이자 또는 지나치게 낮은 이자는 증여로 간주될 수 있습니다
상환 계획서 및 실제 상환 내역 유지
매달 50~100만 원 상환 계획은 가능하나, 2억 원 원리금 상환이 논리적으로 이어져야 합니다
투기과열지구에서는 분양가 3억 원 이상, 특히 무주택자 청약 당첨자의 경우 자금출처조사를 받을 확률이 매우 높습니다
이때 부모님께 받았는데 증여세도 냈고, 나머지는 차용했고 이자 지급 중이다라는 식으로 명확하게 설명할 수 있어야 안전합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
청약 당첨은 축하드려요
근데 자금 마련이 진짜 현실적으로 고민되는 부분이죠지금 말씀하신 걸 보면
부모님께 5천만 원 증여받고
1억에 대해서는 증여세를 낼 계획이고
2억은 차용형태로 빌릴 예정이신 거죠부모님과 함께 살고 있고
당첨된 아파트에서도 같이 지낼 계획이니까
자연스럽게 부모님이 자금 일부를 부담해주는 모양새인데요이럴 때 차용이냐 증여냐
이 구분이 진짜 중요하긴 합니다
특히 투기과열지구에서는 세무조사가 비교적 더 촘촘히 들어올 수 있어요2억을 차용 형태로 하시려면
몇 가지는 꼭 챙기셔야 해요
첫째, 차용증 작성은 필수입니다
가능하면 공증까지 받아두시는 게 좋아요
공증 받으면 국세청에서도 그 의도를 좀 더 신뢰하긴 합니다
둘째, 이자 지급이 필요합니다
무이자로 하면 실질적으로 증여로 볼 수 있기 때문에
세법상 인정되는 이자율(2025년 기준 연 4.6%) 정도는 적용해서
이자를 주는 걸로 계약서에 명시하고
실제로 부모님 계좌로 이체도 하셔야 해요
셋째, 상환의지와 근거를 보여주는 게 좋아요
말씀하신 대로 매달 50만~100만 원씩 드리는 게 계획이라면
그걸 "생활비"로 보일 수도 있고
"원리금 상환"으로 보일 수도 있는데요
그 부분은 차용증에 원리금 상환 방식으로 명확히 적어두시고
송금할 때도 '차용금 이자 지급' '차용금 상환' 같은 메모를 남기면 좋습니다만약 매달 주는 돈이 부모님의 생활비로 쓰이거나
딱히 빚 갚는 느낌이 없다면
나중에 세무조사 시 증여로 판단될 가능성도 있다고 합니다
그래서 이런 건 형식뿐 아니라 실제 흐름도 중요합니다또 한 가지,
부모님과 같은 세대원이고
같이 사는 경우라면 세무서에는 주택자금 증여 의심으로 보는 기준이 더 엄격할 수 있어요2억 차용은 가능합니다
공증받고
적정이자 적용하고
실제 입출금 내역 남기면서
계약서에 있는 조건대로 상환하는 모습을 보이면 문제 생길 가능성은 낮아 보이ㅏㅂ니;다단, 부모님과 같이 사는 구조라 생활비와 상환금이 구분 안 되면 조금은 더 주의가 필요합니다.
답변은 공인중개사의 일반적인 시각입니다
세무관계에서 좀더 유효한 설명은 세무토픽을 이용해 보세요제 청약으로 공공주택 당첨된후 주택자금이 부족해서 부모님에게
현금을 지원받아야되는데 증여세 낼 여유가 없네요
5천 증여공제
1억 (10프로) 증여세 낼계획
2억 차용으로 부모님께 빌릴계획
이정도 상황인데 부모님과 함께 살고있고 당첨된아파트에서 함께 살계획이라
부모님도 자금을 보태주실껀데 두분다 은퇴상황이라 현금을 다 지원해주시면
생활이 힘들어서 어차피 생활비+2억에대한 금액을 달달이 드릴생각인데
2억까지는 차용공증받고 달달이 50~100만원정도 드리면 괜찮을까요?
투기과열지역이라 주택자금 세금관련에서 좀 불안하네요
==> 우선적으로 증여세를 부담하시는 것보다는 부모님에게 차용증을 작성한 후 일정기간 동안 이자 및 원금을 납부하시는 조건으로 진행하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부모 자식간에 10년에 1회 5천만원까지는 증여세 비과세입니다.
따라서 5천만원까지는 증여를 하시고 나머지 부분을 차용 부분으로 처리를 하는 경우가 많이 있습니다.
인근 세무사님에게 상담을 하시면 가장 확실하고 구체적으로 절세 부분을 계획을 도우주시니 상담하는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
주택자금을 부모님께 지원받으시면서 세금 문제와 관련된 불안감이 크시겠네요. 차용과 증여에 관련된 사항을 차례대로 정리해드릴게요.
1. 증여와 차용의 구분우선 증여와 차용은 법적으로 구분되어야 합니다. 부모님께 2억 원을 차용하실 계획이시라면, 차용증을 작성하고 공증을 받는 것이 중요합니다. 차용증을 작성하면 차용이 증여로 간주되는 위험을 방지할 수 있습니다. 차용증을 작성했더라도 증여로 간주될 수 있는 상황이 발생할 수 있기 때문에 몇 가지 주의점이 있습니다.
2. 차용의 경우2억 원 차용에 대한 공증을 받으면 차용임을 입증할 수 있습니다. 차용 증거가 충분하다면 증여세는 발생하지 않습니다.
이자와 관련하여, 차용금이 무이자라면 실제 증여로 인정될 수 있습니다. 즉, 차용한 돈이 무이자일 경우, 세법상 증여로 간주될 수 있습니다. 시장 이자율에 맞는 이자를 책정하고 매월 이자를 지불하는 방식으로 차용이 이루어져야 합니다.
예를 들어, 현재 시장 이자율이 3%라면, 2억 원에 대해 연 3% 이자를 지급하는 방식으로 차용을 설정하셔야 증여세를 피할 수 있습니다.
이자율에 맞게 이자 지급을 꾸준히 해야 차용으로 인정될 가능성이 높습니다.
3. 증여세5천만 원 증여 공제가 가능하지만, 5천만 원을 초과하는 부분에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
예를 들어, 부모님이 5천만 원 이상 증여한 경우, 초과분에 대해 10%의 증여세가 부과될 수 있습니다.
증여세 납부는 증여일로부터 3개월 이내에 해야 합니다. 세금 납부가 부담이 되신다면 차용을 통해 세금을 피하는 방법이 적절할 수 있습니다.
4. 생활비 및 2억 차용금 상환50~100만 원씩 매달 상환 계획을 세우신다고 하셨는데, 이는 충분히 가능한 방법입니다. 중요한 것은 정기적인 상환을 보여줄 수 있어야 한다는 점입니다. 차용금이 실제로 차용임을 입증할 수 있는 가장 중요한 방법은 상환 기록입니다.
차용금 상환이 생활비와 맞물려서 이루어지기 때문에, 상환 내역을 증빙할 수 있도록 계좌 이체 내역을 기록하거나 상환 계획서를 작성하는 것이 좋습니다.
5. 투기과열지구 세금 관련투기과열지역에 거주하신다면 다주택자 규제나 세금 문제에 더 신경을 써야 합니다. 하지만 1주택자로서 기존 주택을 팔지 않고 신규 아파트에 당첨되었다면 별도의 추가 세금 문제는 크게 발생하지 않을 수 있습니다. 다만, 이후 주택을 매도할 때 양도소득세 문제는 반드시 고려해야 하니, 추후 주택 매도 계획이 있다면 미리 세무 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다.
결론은?2억 차용을 공증받고 이자율을 적절히 책정하여 매월 상환하시면 증여세를 피할 수 있습니다.
매달 상환 내역을 기록하고, 이자 지급 내역을 입증하면 법적으로 문제가 될 가능성이 적습니다.
생활비+2억 상환을 맞추는 건 충분히 가능합니다만, 상환 계획서를 작성하고, 상환 이체 내역을 보관하는 것이 중요합니다.
추가 조언세금 관련 문제나 차용 조건을 명확히 하기 위해 세무사와 상담을 진행하시는 것도 좋은 방법입니다. 차용증을 작성하고 공증받는 과정도 법적인 안전망을 확보하는 데 매우 중요합니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
5천만 원 증여 공제와 1억에 대한 10% 증여세 부분은 문제가 없습니다.
차용 계약은 형식과 실질 모두 갖춰야 안전합니다.
공증만으로 부족하고 실제 상환이 이뤄지고 있는지를 더 중요하게 보기 때문에 공정증서 차용계약을 작성하시고 원금, 이자, 상환 기간 명시 그리고 이자 및 원 금 내역을 정기적으로 계좌기록을 남기시길 바랍니다.
감사합니다.