빌라 부담부 증여, 가족간 매매 문의입니다.
부모님이 토허제 구역 내 공시지가 1억 미만, 시세 1억 7천, 전세 1억2천 빌라를 증여하고자 하십니다.
1. 현재 조정지역 1주택 보유 중인데 증여 받을 경우 허가 및 실거주를 해야하나요?
2. 증여가 가능하다면 증여세 및 다주택자 보유세는 어떻게 계산이 될까요.
3. 증여가 아닌 가족간 매매로 양도할 경우 금액 산정은 얼마가 적당할까요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
증여 시 전세 보증금은 채무로 공제되지만 증여세 계산이 복잡합니다. 토허제 구역이면 증여도 허가 대상이 될 수 있습니다. 가족간 매매는 시가의 70~130% 범위가 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 토지거래허가구역에서 부담부증여시에도 사전 허가를 받으셔야 합니다. 그에 따라 채무인수부분은 유상매매로 보고 나머지는 무상으로 간주하게 되는데, 이에 따라 유상거래로써 허가대상이 됩니다. 만약 질문처럼 전세보증금을 승계하는 증여의 경우도 실거주로 인정되지 않는다면 허가가 나오지 않아 증여자체가 불가합니다. 보통은 임대차를 종료하는 조건부 또는 사전 종료후에 증여를 하셔야합니다.
2. 앞에서 말한 방법외 현상태그래도는 토허제내 증여가 불가한데, 문제는 현재 토허제 지정된 지역에서 대상은 아파트에 한정된 것으로 알고 있어 해당 빌라는 허가대상이 아니라 가능할수는 있습니다. 증여세의 경우는 주택보유수에 따라 차이는 없겠으나, 증여취득세에서는 중과세 대상이 될수 있습니다. 자세한 세금부분은 세무사를 통해 절세방법등을 상담받으시는게 좋습니다.
3. 가족간 증여의 경우 시세기준으로 30%내로 금액을 정하셔야 합니다 .안전상 대부분 20%정도의 낮은 가격대로 일반매매로써 진행하는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 공시지가 1억 미만 빌라 증여 시 토지거래허가 필요 없고 실거주 의무도 없습니다.
증여세는 시가 기준으로 계산되며 가족간 매매 시 공시가 수준 거래가 절세에 유리합니다.
감사합니다.
부모님이 토허제 구역 내 공시지가 1억 미만, 시세 1억 7천, 전세 1억2천 빌라를 증여하고자 하십니다.
1. 현재 조정지역 1주택 보유 중인데 증여 받을 경우 허가 및 실거주를 해야하나요?
==> 아파트인 경우에는 실거주의무가 발생되지만 투기과열지구에 위치하고 있는 빌라인 경우 나중에 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주의무를 해야 합니다.
2. 증여가 가능하다면 증여세 및 다주택자 보유세는 어떻게 계산이 될까요.
==: 공시가격에 따라 판단되는 만큼 현 자료 만을 가지고는 판단이 불가합니다.
3. 증여가 아닌 가족간 매매로 양도할 경우 금액 산정은 얼마가 적당할까요?
==.> 평균 거래가격을 고려하여 5000만원 이상이 차이가 발생되지 않으면 적절합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
토허제 구역 내 주택을 취득할 때는 원칙적으로 실거주가 필수입니다.
하지만 부담부 증여를 선택하실경우 토지거래허가 대상이 아니라 거주의무가 없습니다.
부담부증여로 받게 된다면 증여부분 5천은 공제가 되니 증여세가 없습니다.
그리고 1.2억채무를 부모님은 양도한것이 되니
1.2억의 양도세를 부모님이 내셔야합니다.
1주택자이면 양도세가 없겠지만 다주택자라면 계산을 해봐야합니다.
가족간매매는 토허제 구역에서는 여러가지 여건을 갖추어야합니다.
부담부증여를 활용하시는 걸 추천드립니다.
조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
토지거래허가의 증여는 허가 대상이 아니며 실거주 의무도 없습니다. 반면에 매매와 부담부증여는 유상 취득으로 간주되어 허가를 받아야 하며 2년 실거주 의무가 발생할 가능성이 매우 높으니 이 부분 구청 확인 필수입니다. 세금계산은 증여세는 시세1.7억 -공제 5천만원=1.2억에 대해 약 1200만원 예상 (부담부 증여시 자녀 증여세는 거의 없으나 부모님께 양도세 발생) 보유세는 조정지역 2주택자가 되나 공시가격 합산이 12억원 이하라면 종부세 부담은 크지 않습니다. 가족간 매매의 적정가는 시세의 +- 5%이내가 안전하며 너무 낮으면 증여세 추징 위험도 있습니다. 결론적으로 실거주를 안하실 거라면 일반 증여가 안전하고 세금을 줄이려면 부담부 증여를 하되 실거주 의무 여부를 구청에 먼저 확인하시면 됩니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 빌라를 가족 간 이전할 때 발생하는 실거주 의무와 세무 리스크를 중심으로 핵심 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 토허제 구역 내 허가 및 실거주 의무
토지거래허가구역 내 주택 취득 시 '무상 증여'는 허가 대상이 아닙니다. 따라서 실거주 의무도 부과되지 않습니다. 하지만 '부담부 증여'나 '가족 간 매매'는 대가가 수반되는 거래로 보아 허가 대상이 되며, 이 경우 반드시 2년 실거주를 해야 합니다. 현재 조정지역 1주택자이시므로 추가 주택 취득 시 '기존 주택 처분 조건' 등이 붙을 수 있어 지자체의 허가 심사 기준을 먼저 확인해야 합니다.
2. 증여세 및 다주택자 보유세
증여세: 시세 1억 7천만 원에서 성인 자녀 공제 5천만 원을 제외한 1억 2천만 원에 대해 과세됩니다(세율 20% 구간). 부담부 증여 시에는 채무액(1.2억)을 제외한 5천만 원에 대해서만 증여세가 발생하나, 부모님은 1.2억에 대한 양도세를 내셔야 합니다.
보유세: 취득 시 취득세 중과(2주택자 8%) 대상일 수 있으며, 보유세는 공시지가 1억 미만이라 하더라도 합산 과세 체계에 따라 종합부동산세 부담이 늘어날 수 있습니다.
3. 가족 간 매매 시 적정 가액
상속세 및 증여세법상 시가와 거래가액의 차이가 '시가의 5% 또는 3억 원' 중 적은 금액 내에 있어야 증여세 문제가 발생하지 않습니다.
적정 범위: 시세 1억 7천만 원 기준, 약 1억 6,150만 원 ~ 1억 7,850만 원 사이에서 매매가를 결정하는 것이 가장 안전합니다. 1억 미만 공시지가를 근거로 너무 낮게 잡으면 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있습니다.
정리해드리자면, 실거주가 불가능하다면 단순 증여를 선택하시되, 절세가 목적이라면 부담부 증여나 매매를 택하고 실거주 요건을 채우셔야 합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 조심스럽게 조언드리자면, 공시지가 1억 미만 주택은 취득세 산정 시 주택 수 합산에서 제외되는 특례가 있으나 증여 취득 시에는 중과 세율(12%)이 적용될 수 있으니 취득 시점의 지방세법을 반드시 재확인하시기 바랍니다.