월세 3000만원/120만원을 500만원/140만원으로 해주면 손해인가요?
사실, 전월세 전환율 같은 걸 잘 몰라서요..
여기가 신축 입주아파트인데요.
현재 시세가 3000만원/120만원, 1억원/80만원 정도 선인 것 같습니다.
그런데 500만원/140만원에 해달라는 제안이 왔습니다.
집주인 입장에서 손해인지, 보증금이 너무 적으면 생기는 문제는 없을지 조언 좀 부탁드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
월세를 20만원 올리는 대신 보증금을 할인해 주는 상황인데.. 보증즘이 너무 적어서 담보력이 조금 약할 수 있는 상황 입니다. 보증금 500만원으로는 수리비, 체납, 퇴실 미이행 등에 대한 리스크에 대해서 전적으로 커버하기가 어려운 금액 입니다. 또한 세입자의 계약 불이행에 대한 담보가 약해 보입니다.
신축아파트인 만큼 보증금이 너무 낮은 계약은 향 후 매매나 재임대시 불리할 수 있는 조건이므로 현재 시세에 맞춰서 계약을 하시는 걸 추천 드립니다.
사실, 전월세 전환율 같은 걸 잘 몰라서요..
여기가 신축 입주아파트인데요.
현재 시세가 3000만원/120만원, 1억원/80만원 정도 선인 것 같습니다.
그런데 500만원/140만원에 해달라는 제안이 왔습니다.
집주인 입장에서 손해인지, 보증금이 너무 적으면 생기는 문제는 없을지 조언 좀 부탁드립니다.
===> 결론부터 말씀드리면 이익이라고 할 수 있습니다. 렌트홈 계산기를 활용하여 계산을 하면
보증금 500만원인 경우 월세는 136만원이기 때문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
위 조건인 3000만원 / 120만원 . 1억원 / 80만원 정도라면 전세시세로는 전환율 4.75%기준으로 대략 3.1억~3.7억사이 전환이 가능할것으로 보입니다, 질문에서 5000 /140만원은 대략 전세로는 3.7억정도가 되기 떄문에 전세시세를 크게 벗어나지는 않아 보입니다. 또한 전세든 월세든 누가 손해인건 없습니다. 서로가 원하는 수준에서 합의를 하는 것이기 떄문에 편의상 서로에게 불리하지 않다 정도로 보시는게 맞을듯 보이고, 보증금이 낮을수록 전세사기 위험이나 미반환의 가능성은 낮아지기 때문에 오히려 보증금에 대한 안정성은 높다고 볼수 있으나, 월세와 같은 주거비용은 증가하기 떄문에 부담이 될수 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
금전적으로는 손해가 아니라 오히려 유리한 조건입니다
하지만 보증금이 지나치게 낮아 생길 수 있는 리스크는 고려해야 합니다
혹시라도 월세를 못낼때 문제가 됩니다
2기이상 연체시에는 해지조건이 되므로 그때는 빨리 조치를 해야 합니다
그래서 보증금이 최소 1,000만원 이상이 안정선입니다.
세입자의 신용 상태나 직장, 생활 패턴 등을 잘 파악하셔서 선택을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 4.75%를 적용해보면 500만원으로 보증금을 변경하는 경우 월 임대료는 약 130만원이 되므로 손해는 아니지만, 월세가 밀리는 경우나 집기류 등의 파손 등이 있을 경우에 대한 대비가 부족할 수도 있을 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
기준을 3000만원/120만원의 경우 보증금 500만원으로 월세를 계산을 하게 되면 약 130만원 정도 나옵니다.
즉 500만/140만원이면 임대인입장에서 조금더 나은 선택일 수 있습니다. 하지만 목돈이 필요한 경우를 잘 고려를 해 볼 필요가 있습니다. 렌탈홈이라는 사이트에 전월세 계산기가 나옵니다. 그것을 활용해서 대략적인 금액을 알 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
현재 조건과 제안 조건 분석현재 월세: 보증금 3000만원 / 월세 120만원
제안 조건: 보증금 500만원 / 월세 140만원
현재 시세: 보증금 1억원 / 월세 80만원
1. 전월세 전환율전월세 전환율은 보증금과 월세를 교환하는 비율을 나타냅니다. 보통 1% 전환율을 기준으로 계산합니다. 즉, 보증금 1억원이 있을 때, 월세는 100만원 정도로 전환됩니다.
따라서, 현재 보증금 3000만원인 경우
3000만원 × 1% = 30만원
보통 이런 식으로 전환율을 고려하여 월세가 설정됩니다. 하지만 실제로 시장에서 형성된 전환율은 4%~5%로 설정되기도 합니다. 이 경우, 전환율을 5%로 가정하면:
3000만원 × 5% = 150만원
2. 제안한 조건의 월세 비교
이 정도가 시장에서 적당한 월세 수준일 수 있습니다.보증금 500만원 / 월세 140만원으로 제안이 왔습니다.
여기서 전환율을 고려하면 보증금이 많이 적어서 월세가 오히려 비쌉니다.
500만원 × 5% = 25만원 정도가 적정 월세인데, 제안된 월세 140만원은 그에 비해 매우 높은 수준입니다.
3. 집주인 입장에서의 손해 여부제시된 보증금 500만원은 시장에서 적정 수준보다 현저히 낮습니다.
현재 시세인 1억원의 보증금에서 80만원의 월세는 괜찮은 수준으로 보입니다. 그런데 500만원의 보증금에서 140만원은 월세가 지나치게 높기 때문에, 실질적으로 손해를 볼 가능성이 큽니다. 월세 수입이 높아 보이지만, 보증금이 적어 자산이 적고 위험이 커질 수 있습니다. 예를 들어, 월세를 받을 수 있는 안정성은 보증금이 어느 정도 있는 경우에만 확보되는 경우가 많습니다.
4. 보증금이 적을 때 생기는 문제보증금이 적으면, 집주인이 발생할 수 있는 피해를 보상받을 수 있는 금액이 적어집니다. 만약 세입자가 방을 파손하거나 연체를 할 경우, 보증금으로 이를 보충할 수 있는데, 보증금이 적으면 이에 대한 대비가 부족해질 수 있습니다.
세입자의 퇴거 시에도 보증금이 적다면, 청소 및 수리 비용을 충분히 커버할 수 없을 가능성이 큽니다.
결론은?제안된 조건인 500만원/140만원은 집주인 입장에서 손해일 가능성이 큽니다. 보증금이 너무 적고, 월세는 오히려 비쌉니다.
적절한 전환율을 고려하면, 보증금은 더 높고 월세는 그에 비례해 조정하는 것이 바람직합니다.
보증금을 좀 더 올리거나, 월세를 조정하는 방향으로 협상하는 것이 유리할 수 있습니다. 참고하세요!