건설사의 부채는 왜 다른 업종보다 많나요?
금호건설이나 기타 건설회사들의 부채비율을 보면 타 업종보다 많이 높은 편인데요. 건설사의 부채가 많은 이유가 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
우리나라의 건설사는 대부분 자금력이 충분하지 않은데, 대단지의 아파트나 건축물을 건설하기 위해서는 많은 비용이 소요되므로 건설초기 브릿지론으로 토지를 구입하고 설계 및 인허가를 추진하며 공사가 본 궤도에 오르면 PF대출로 갈아타고 진행하다보니 거의 대출이 상당부분을 차지하는 구조를 가지고 있습니다.
한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하였습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
업종 특성에 따른 사업 구조 때문이라고 보시면 됩니다. 건설업의 경우 선투자 후수익의 구조로 건설사는 먼저 당을 사고 먼저 건물을 지어서 팔고 나중에 돈을 회수하게 됩니다. 이런 사업을 하기 위해서는 엄청난 선자금이 필요합니다. 이렇게 부채가 많은 이유를 살펴보면...
1. 선분양제와 프로젝트 파이낸싱(PF)대부분의 아파트, 상가 건설은 "분양 예정"인 상태로 돈을 먼저 빌려서 공사를 시작함
이때 프로젝트파이낸싱(PF)이라는 방식을 사용함 → 금융기관에서 수천억 단위로 빌림
이 빚이 바로 건설사의 부채로 잡힘
건설사는 좋은 입지의 땅을 미리 사둬야 함 → 대출로 매입하는 경우 많음
토지자산은 있지만, 현금은 부족 → 부채 늘어남
건설은 공사 기간이 길고, 완공 후 수익이 나는 구조
건축기간 동안 자재비, 인건비, 세금 등 모든 비용 선지급
대부분 하청업체에 맡기기 때문에 외상 거래가 많음
하청업체에 줄 돈 = '미지급금' → 이것도 부채로 잡힘
건설사는 ‘완성 기준’으로 수익을 인식함
공사 중인 프로젝트는 수익은 안 잡히고, 투입된 비용과 대출만 부채로 쌓임
이와 같은 이유들이 있으며, 부채가 많다고 무조건 위험한 건 아니고,
얼마나 자금회수가 잘 되느냐, 즉 분양의 성공 여부 라고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
건설업은 대형 프로젝트가 많고 이런 프로젝트를 완료하기까지 몇 년씩 걸리기 때문에 선투자가 필요합니다.
그래서 초기에 자금 조달을 위해 대출이나 회사채 발행 등 부채가 많아질 수 밖에 없습니다.
우리나라 건설업은 선분양 제도가 일반적인데 아파트를 짓기 전에 분양 계약금, 중도금을 받아 공사비에 사용하는 구조로입니다. 하지만 착공 전, 초기 공사비가 부족하니 프로젝트 파이낸싱 대출 구조를 통해 사업비를 미리 끌어옵니다. 따라서 부채가 많이 잡히는 구조가 되는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건설업은 공사 착수 전에 토지 매입, 설계, 인허가, 자재구매, 인건비 등 엄청난 비용이 먼저 들어갑니다
수익은 공사가 끝나고 분양대금이 들어오거나, 발주처가 대금을 지급해야 들어오기 때문에, 자금 선투입이 필수인데 이때 필요한 자금을 대부분 차입(부채)으로 조달합니다
민간 개발사업(특히 아파트나 오피스텔 등)은 보통 PF를 통해 자금을 조달합니다
PF는 해당 사업에서 나올 수익으로만 상환되는 구조이기 때문에, 대출금은 전부 부채로 잡히고 건설사는 미분양 주택, 공사중인 건물, 원자재 등을 자산으로 보유하게 되는데, 이 역시 부채로 조달한 경우가 많습니다
분양이 안 되면 자산이 묶이면서 부채상환에 부담이 커지기도 합니다.
금호건설이나 기타 건설회사들의 부채비율을 보면 타 업종보다 많이 높은 편인데요. 건설사의 부채가 많은 이유가 무엇인지 궁금합니다.
==> 통상 건설업체에 부채율이 높은 경우 건설서가 시행사에 대해 보증한 pf를
시행사의 부도 등으로 떠안게 되는 경우 많기 때문에 이로 인해서 타업종보다 높은 부채율을
가지게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통의 건설사들은 건설사업 진행시 본인 자금을 투자해서 건축하는 구조가 아닌 선분양과 PF대출을 통해 사업을 진행한뒤 이후 회수되는 자금을 통해 대출상환 및 수익을 얻는 형태의 사업구조가 많습니다. 그에 따라 진행하는 주택사업등이 많은 경우 PF대출에 따른 연대보증금액이 많아 부채비중이 높아질수 있고, 그외 하자보수 및 소송등 대응용도로 활용되는 충당부채(지출시기 또는 금액이 불확실한 부채)에 대해서 최근 하자문제와 공사비 증가등에 따라 비중을 높인 것도 재무재표상 부채가 많아져 보이게 되는 이유로 볼수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 다변드리겠습니다.
실제로 건설업체들의 재무제표를 보면, 부채비율이 200% 이상인 곳도 많고, 어떤 곳은 500%를 넘기도 하는데요. 이런 현상은 건설업의 사업 구조 특성 때문입니다. 아래에 이유를 정리해 드릴게요.
1. '선투자 후회수' 구조 – 자금이 먼저 많이 들어감건설사는 아파트, 오피스, 토목사업 등을 지을 때, 먼저 큰 돈을 들여 착공하고 이후 분양이나 준공 후에 돈을 회수합니다.
즉, 매출보다 현금 유출이 먼저 발생하므로, 이때 필요한 자금을 대부분 대출(부채)로 충당하게 됩니다.
예: 1,000억짜리 아파트를 지으려면 착공 전부터 토지 확보, 설계, 착공비, 인건비 등으로 수백 억이 먼저 들어갑니다.
2. 프로젝트 파이낸싱(PF) 때문에 부채가 커짐많은 건설사가 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 자금을 조달합니다.
PF는 건설 프로젝트 자체의 미래 수익을 담보로 대출을 받는 방식인데, 이 PF 대출이 회사 재무상 부채로 잡힙니다.
부동산 경기가 좋으면 큰 수익이 나지만, 분양이 안 되면 이 PF 부채는 리스크로 작용합니다.
최근 부동산 경기 둔화로 PF 부실 문제가 뉴스에 많이 나오는 것도 이 때문입니다.
3. 재고(미분양)와 미청구 공사금 등도 부채로 연결됨미분양 아파트나 미청구 공사대금이 많을 경우, 당장 돈은 못 받지만 공사비는 이미 나갔기 때문에 자금공백을 부채로 메우게 됩니다.
예: 이미 아파트를 80% 지었지만, 분양이 안 됐으면 회수 자금 없이 계속 대출로 유지해야 하죠.
4. 건설업 회계는 ‘진행 기준’이라 실제보다 부채가 커 보이기도건설업은 ‘완성 후 매출 인식’이 아니라 공정률에 따라 매출과 비용을 인식합니다.
이 때문에 아직 돈을 못 받은 상태에서도 매출은 생기고, 현금은 빠져나가지만 회수 전이기 때문에 부채처럼 보일 수 있습니다.
5. 마진이 높지 않고 경기 민감 업종이라 ‘현금 확보’ 차원도 있음건설사는 이익률이 낮은 산업이라 현금흐름이 불안정합니다.
따라서 유사시를 대비해 대출한도를 확보하거나 유동성을 높이기 위해 부채를 어느 정도 유지하는 경우도 있습니다.
참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건설회사는 대부분 건설사업을 시작을 하게 될때 먼저 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 먼저 실행을 해서 그 자금으로 건설사업을 진행을 하고 분양을 통해서 자금을 회수를 해서 다시 은행에 PF대출을 상환을 하는데 현재 부동산 경기가 좋지 못하게 되고 미분양이 발생이 되니 대출을 갚지 못하고 또한 고금리로 대출이자를 감당을 하지 못해서 요즘 건설사들의 유동성이 매우 좋지 못하고 기업회생이나 부도가 나고 있는 상황입니다.
감사합니다.