전세계약 계약갱신청구권 문의드립니다

Question

전세 계약 후 집주인이 이번에 집을 매매하여

판매한다고 하였습니다.

근데, 저희 어머니가 갑작스런 통보로 인해

골치가 아픈 상황입니다.

계약서 작성 일자는 11월 말 이고,

계약갱신청구권을 하게 된다면, 2년 더 거주를

할수 있을지와 새로운 집주인이 변경되었을때

계약은 그대로 유지가 되는것인지?

그리고, 새로운 집주인이 거주 의사가 있을때

대처 방향은 어떤식으로 해야하는가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택이 매도되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로, 이 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다. 하지만 계약종료 2개월전시점이 지나도록 등기가 되지 않으면 임차인의 계약갱신청구권(계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 기존 집주인에게 청구) 을 거절할 수 없으므로 계속 거주가 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

현 시점 계약갱신청구권 사용하면

새로운 집주인도 실거주 이유로 퇴거명령을 내릴 수 없습니다.

통상 계약기간이 남아있거나 갱신청구권사용 가능한 임차인이 있는 경우

매도할테니 퇴거의사가 있는지 물어보고

퇴거의사가 없으면 다음 매수인이 실거주 시

이사비용, 중개보수 등 일정부분 보상하는 경우로 진행합니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면 계약만료 6~2개월 전 사이에 서면으로 갱신 의사를 통보하시면 됩니다

집이 매매되고 새로운 집주인이 들어오는 경우 전세계약은 그대로 유지되고 새 집주인도 계약을 승계하는 조건으로 하게 됩니다

새 집주인이 실거주를 주장하며 나가달라고 할 때 실제 실거주 여부, 타당성 확인이 필요하고 정당하지 않으면 거절 가능합니다

집이 매도 된다고 해도 계약기간은 보장이 되니 그런부분을 체크하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 만기시점이 올 11월말이라면 현재기준으로 임대인에게 갱신청구권 사용을 통한 연장을 통보하시는게 우선되어야 할 듯 보입니다. 보통 갱신청구권은 매매를 이유로 거부할수 없기 떄문에 임대인은 이를 거절할수 없습니다. 문제는 11월 만기기준으로 2개월전에 임대인이 변경되고 실거주를 원할 경우 갱신청구권 거부가 가능한데, 그렇게 되기 위해서는 최소한 9월 말까지는 매매가 이루어져야 하기에 임대인이 현시점에서는 즉답을 하지 않고 해당기간까지 버티는게 일반적입니다, 만약 해당기간이 지나게 된다면 계약은 연장된다고 보시면 되고, 그에 따라 임대인이 이후변경되더라도 2년간 계약유지는 가능할수 있습니다. 임대차 기간내에서는 실거주 또는 매매에 따라 퇴거를 요구할수 없기 때문입니다. 혹시라도 9월말 전에 매매계약이 체결되고 임대인이 변경되었고 새로운 임대인이 실거주로써 갱신청구권을 거부하면 그때는 퇴거를 하셔야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기존 임대인과 계약갱신청구권을 행사하여 2년 계약을 추가로 체결한 경우 새로운 임대인은 기존 임대인의 권리와 의무를 포괄하여 승계하기 때문에 걱정 하지 않으셔도 되겠습니다.

다만 기존임대인과 계약 연장을 체결하지 않은 상태에서 새임대인이 실거주를 목적으로 매수하는 것이라면 계약갱신청구권을 행사할 수 없기 때문에 재연장이 불가합니다.

이 부분을 생각하시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임차인이 먼저 계약갱신청구권을 행사를 해서 권리를 가지게 되게 되면 임대인이 바뀐다고 해도 2년 더 거주가 가능하나 그 전에 임대인이 바뀌고 재계약에 대한 논의를 하는 과정에서 새로운 임대인이 실거주를 한다고 하게 될 경우 퇴거를 하셔야 합니다.

감사합니다.