부동산 전세계약을 할때 유의할 사항 알려주세요
전세사기가 엄청 많아서 겁이나는데 그래도 전세 아니면 집을 못구하니깐요
전세계약을 할 때 유의할 사항이 무엇이 있을까요?
어떤 점을 사전에 점검하고 신고하고 알아보면 좋을까요?
전세계약시에는 시세와 전세보증금간의 전세가율 확인이 필요합니다. 시세대비 전세보증금이 너무 높은 경우 주택가격하락시 깡통전세가 될 가능성이 높기에 보증금 반환을 위해서는 반드시 확인이 필요합니다. 이러한 부분에 대해서는 보증보험 가입 가능여부등을 반드시 확인하시고 보증보험 가입이 불가한 주택에 대해서는 계약을하지 않는게 안전할수 있습니다. 그리고 계약이후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 갖추셔야 합니다. 물론 계약과정에서는 권리관계확인 및 기타 안전을 위해 공인중개사를 통한 계약을 진행하시는게 좋습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요 구자왕 입니다.
전세사기는 결국 전세가가 매매가보다 높아지는 역전세 현상이 전재 입니다.
따라서 전세가율이 높은 신축빌라, 오피스텔, 다가구는 되도록 피하시는걸 권해드리며
전세보증보험 가입이 가능한 주택으로만 집을 보시는게 좋습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
불법 또는 무허가 주택인지 확인하세요. 하자보수가 필요한 경우 임대인에게 하자보수를 요청하세요. 매매가 대비 전세가율을 확인하여 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하세요. 국토부 실거래가 공개시스템이나 부동산 정보 사이트를 활용하여 적정 시세를 파악하세요. 보증금 안전 여부를 확인하세요. 근저당 등 다른 권리사항이 있는지 확인해야 합니다.
보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지하기 위해 임대인의 세금 체납 여부를 확인하세요.
국세와 지방세 완납 증명서를 요구하거나 임대인의 미납국세 열람을 해보세요. 법적 의무로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 보증금을 미반환 위험에서 보호하기 위해 가입하세요. 무허가 또는 불법 건축물 여부를 확인하세요.
적정 시세를 확인하고, 중개업소를 통해 계약하세요.
질문에 답변드리겠습니다. 전세사기를 방지하기 위한 방법은 아래와 같습니다.
계약시
가. 전세가격이 적절한지?
나. 신탁등기된 경우 신탁회사에 계약 체결 가능여부 문의
다. 등기상 소유자와 계약 체결, 모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금
잔금시
가. 전입신고 및 임대차신고
나. 가급적 보증보험 가입 등을 철저히 하시기 바랍니디/
보증금과 등기부상의 선순위 채권의 합이 부동산 시세의 70%가 넘는 경우 계약하지 않는것이 좋습니다.
등기부상의 소유자와 보증금 계좌 예금주가 동일한지 확인하시기 바랍니다.
전세보증금반환보험을 가입하세요
전세계약에서 가장 우려하는 것은 계약후 보증금을 못 받거나 지체되는 경우입니다.
최악의 경우 경매를 통해 회수하여야 합니다
계약하는 주택이 경매시에도 보장 받을 수 있는 자산상태여야 한다는 것이 관건이죠
따라서 선순위 등기권리인 저당권 등과 미등기 선순위인 기존 세입자 보증금, 그리고 임대인의 국세 지방세 체납 여부 등을 살펴보고 안전하거나 적정한지를 검토합니다
이 같은 내용을 중개거래시 확인하여 드립니다
다만 임대인의 사정도 변화될 수 있으므로 추가로 전세 보증보험에 가입해두는 것을 권장합니다전세사기가 걱정되신다면 계약 전 확인이 반드시 필요합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.
주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
요즘은 대부분 전세보증보험에 가입되는 집을 찾습니다
그래야 대출도 되고 전세가가 그리높지 않습니다
그래서 부동산에서 전세를 찾을때는 보증보험가입되는 집을 찾으시기 바랍니다
물론 서류나 본인확인은 부동산에서 같이 하시면 됩니다
그런점을 유의하셔서 전세계약을 하시기 바랍니다