월세계약시 등기부등본 근저당 질문드립니다
근저당으로 하나은행 1억 5000만원 잡혀있는데 갑구에 등기원인이 2018년 9월 11일 매매고 2019년 4월 30일에 접수되었습니다. 월세 보증금 이천에 70이면 보증금 보장될까요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
서울 지역의 경우 월세 2000만원은 소액 임차인에 해당이 되어 최악의 경우 경매로 넘어가도 보증금 2000만원은 선순위 근저당권보다 먼저 최우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 단 확정일자 + 전입신고는 반드시 하셔야 합니다.
감사합니다.
근저당으로 하나은행 1억 5000만원 잡혀있는데 갑구에 등기원인이 2018년 9월 11일 매매고 2019년 4월 30일에 접수되었습니다. 월세 보증금 이천에 70이면 보증금 보장될까요?
== >서울을 기준으로 조언드린다면 질문자님의 보증금은 최우선 변제긍액에 해당됩니다. 이러한 경우 낙찰대금의 2분의 1 범위내에서 선순위 권리관계를 고려하지 않고 최우선적으로 보호를 받을 수가 있습니다. 염려하지 마시고 계약을 진행하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
위 사실만으로 알 수 없습니다.
매매시세 대비 근저당 비율이 중요한데 근저당 금액은 알 수 있지만 매매시세를 알 수 없어 정확히 알 수 없습니다.
도움드리는 답변드리지 못해 양해부탁드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택가격과 지역 등 구체적인 사항이 없어서 확답이 어려우나, 근저당 설정 접수일 기준으로 소액보증금 범위가 결정되는데 2019년 4월 30일 접수되었다면 서울시의 경우 3700만원, 과밀억제권 3400만원, 광역시 및 수도권 2000만원, 기타지역 1700만원까지 최우선변제금에 해당되므로, 만일 지방인 경우에는 일부금액이 최우선변제금에 해당되지 않을 수 있으며 상황에 따라서 반드시 전액이 보장될 수 있는 것은 아닐 수도 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울은 전세보증금 1억6천5백이하는 5천5백까지는 최우선 변제금에 해당이 됩니다
만약에 경매에 들어간다고 해도 순위에 관계없이 그금액만큼은 보장이 됩니다
그러니 잔금을 치르게 되면 전입신고와 확정일자 갖춰놓으시기 바랍니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
근저당이 있지만 선순위 와 근저당 ,그리고 내 보증금을 합쳐서 주택가격에 현저히 미달하는지 거의 비슷한지가 문제 입니다
보증금을 보장하는 계약은 없습니다
얼마나 안정적인지를 보는 것 입니다
의뢰하신 부동산에 매물에 있는 선순위와 주택 시세를 먼저 확인 하신 후 설명 받으시는 것이 좋을 듯 하고요
도시에 따라 선순위가 많더라도 보증금이 우선변제금이내이면 좀 더 안전이 확보되는 최우선 변제금 액수가 정해져 있습니다
이 부분도 중개사님에게 챙겨서 상담해보시길 바랍니다안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
을구상 근저당이 2018년 9월에 걸려있다는 가정하에
서울, 수도권, 광역시면 가능합니다.그 외 지역은 5000만원 이하 1700만원까지 최우선변제로 300만원 손실 리스크가 있고요.
지역과 등기부 을구상 1번에 있는 근저당 말씀주시면
말씀 드리겠습니다.
더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
질문하신 내용을 바탕으로 보증금 2,000만 원에 월세 70만 원으로 임대차 계약을 고려 중이시고, 해당 부동산에는 하나은행 근저당 1억 5,000만 원이 설정되어 있다는 점, 그리고 소유자는 2018년 9월 11일 매매로 취득, 2019년 4월 30일 등기접수된 상황입니다.
아래에 보증금 보호 가능성에 대해 설명드리겠습니다.
1. 보증금 2,000만 원, 후순위 가능성보증금이 2,000만 원이고 근저당은 1억 5,000만 원 선순위로 설정되어 있다면, 근저당보다 후순위로 임차인이 들어가는 것이며, 전입신고 및 확정일자를 받더라도 선순위 채권에 밀리게 됩니다.
즉, 건물이 경매로 넘어갈 경우, 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 하지만 보증금이 크지 않기 때문에 실제로 손해를 볼 가능성은 낮은 편일 수 있습니다. 이 부분은 해당 부동산의 시세나 경매 낙찰가 예측 등에 따라 달라집니다.
2. 보증금이 소액임차인 기준에 해당되면 일부 우선변제 가능주택임대차보호법에 따라, 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인의 경우에는 경매 시 일정 금액까지는 우선변제권을 가집니다.
즉, 서울이라면 보증금 2,000만 원은 소액임차인에 해당되고, 경매가 진행되더라도 일정 요건 충족 시 전액을 우선변제 받을 수 있습니다.
단, 이를 위해서는 반드시: 전입신고 , 확정일자를 빨리 받아야 합니다.
3. 중요한 점: 등기 접수일보다 빨리 전입신고하면 대항력 O등기접수일이 2019년 4월 30일이고, 근저당은 그보다 이전에 설정된 것이라면, 이미 잡힌 채권(근저당)이 선순위이므로 현재 임대차계약을 체결하실 경우에는 후순위 임차인이 됩니다.
결국 건물 시세 대비 근저당 1.5억 + 보증금 2천만 원 = 회수 가능성이 관건인데, 부동산 시세가 근저당보다 많이 높다면, 안전할 수 있습니다.
결론은?근저당이 선순위이므로 보증금 전액 보장이 자동으로 되진 않습니다.
전입신고와 확정일자 필수, 그래야 소액임차인 우선변제 가능.
2,000만 원은 서울 소액임차인 범위 내이므로, 해당 지역이 서울이라면 우선변제 가능성 높음.
하지만 가장 안전한 방법은 보증금에 대해 전세보증금 반환보증보험(HUG 등)을 가입하시는 것입니다.
참고하세요!