월세계약시 근저당 질문드립니다..
근저당으로 하나은행 1억 5000만원 잡혀있는데 갑구에 등기원인이 2018년 9월 11일 매매고 2019년 4월 30일에 접수되었습니다. 월세 보증금 이천에 70이면 보증금 보장될까요? 서울특별시이고 매매가 1억 9천으로 올라와 있습니다.(오피스텔입니다)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보증금 2천이면 소액임차인 최우선변제에 해당되어 선순위 근저당이 있더라도 경매시 우선배당이 되므로 보증금을 날릴 가능성은 낮습니다. 다만, 임대인의 재정상황은 알수 없기에 경매가 진행되면 그만큼 퇴거시에 제한이 될수밖에 없고 절차상 배당신청등 피곤해질수는 있습니다. 또한 경매이후에 후순위 임차권은 소멸되기 떄문에 가능성은 낮지만 최악의 경우로써 배당으로 전액회수를 하지 못하더라도 주택에서 퇴거를 하셔야 할수 있습니다.
통상적으로 주택가격과 임대차 조건을 고려할떄 보증금을 보장이 100%는 아니겠지만 손실로써 돌려받지 못할 가능성은 낮아 보입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
월세계약을 할 때 근저당이 존재하는 경우, 월세 보증금 보호와 관련해 몇 가지 중요한 점을 고려해야 합니다.
1. 근저당 설정에 대한 이해근저당은 채권자가 돈을 빌려준 보증을 위해 설정된 권리로, 일반적으로 대출금 상환을 위한 담보입니다. 즉, 해당 오피스텔에 대출이 1억 5000만원이 설정되어 있다는 것은 만약 채무자가 대출금을 갚지 못할 경우, 대출금 상환을 위해 해당 오피스텔을 처분할 수 있다는 의미입니다.
2. 월세 보증금 보호월세 보증금은 일반적으로 전세보증금과는 달리 전세보증금 보호범위가 넓지 않지만, 월세 보증금도 보호가 필요합니다. 이 경우, 보증금 2,000만원에 대해 보호 여부는 우선변제권을 통해 판별됩니다.
3. 우선변제권서울특별시에 위치한 오피스텔이라면, 임대차보호법에 따라 주택 임차인의 우선변제권이 존재합니다.
임차인의 보증금이 2,000만원 이하라면 우선변제권을 통해 매매가와 근저당 설정액이 중요한 요소로 작용합니다.
4. 우선변제권 조건매매가: 1억 9천만원
근저당액: 1억 5천만원
월세 보증금 2,000만원이 근저당액보다 낮고, 매매가가 1억 9천만원으로 상대적으로 적당한 수준이라면, 우선변제권을 통해 보호가 가능할 수 있습니다.
5. 보증금 보장 가능 여부근저당액이 1억 5천만원이고, 매매가가 1억 9천만원이라면, 전세보증금 우선순위에 따라 월세 보증금 2,000만원은 우선변제권을 통해 보호될 가능성이 높습니다.
즉, 보증금 2,000만원은 근저당이 설정된 후에도 보호될 가능성이 있으며, 매매가 대비 보증금 비율을 고려했을 때 보호 받을 수 있을 확률이 높습니다.
결론은? 보증금 2,000만원은 우선변제권을 통해 보호될 가능성이 크지만, 매매가와 근저당액을 고려했을 때, 보증금이 우선적으로 보장될 확률이 높습니다. 다만, 구체적인 상황은 등기부 등본을 통해 더욱 정확히 확인하는 것이 좋습니다.참고하세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
근저당 설정 접수일이 2019년 4월 30일이고 서울지역인 경우 1억1천만원 이하의 보증금에 대해 3700만원까지 최우선변제가 되니 전액 최우선변제 대상이 됩니다. 반드시 전입신고와 확정일자를 받으셔야 하고, 등기부등본상 다른 권리는 없는지 임대인의 세금 체납은 없는지 등도 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
월세 보증금 2000만원일 경우 서울 지역일 경우 최악의 경우 경매로 넘어가더라도 소액임차인으로써 최우선변제가 가능하므로 안심하고 계약을 하셔도 될 것으로 사료됩니다. 단 계약 후 확정일자 + 전입신고를 해야 최우선변제권이 되니 반드시 확정일자 + 전입신고를 하셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
서울특별시 기준 보증금 6천만 원 이하면 2,200만 원까지 최우선변제금이 가능합니다.
따라서 강제경매 진행 시 보증금 2천만 원을 지킬 수 있습니다만 매매시세 대비 근저당 비율이 높아 추천드리고 싶지 않네요.
경매 진행되는 동안 조마조마한 것도 스트레스니 현명하게 판단하시길 바랍니다.
감사합니다.
근저당으로 하나은행 1억 5000만원 잡혀있는데 갑구에 등기원인이 2018년 9월 11일 매매고 2019년 4월 30일에 접수되었습니다. 월세 보증금 이천에 70이면 보증금 보장될까요? 서울특별시이고 매매가 1억 9천으로 올라와 있습니다.(오피스텔입니다)
===> 보증금이 2,000만원이고 19년에 근저당을 설정하였다면 최우선 보증금에 해당됩니다. 이러한 경우 선순위 권리자와 관계없이 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 보호대상입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 대항력과 우선변제권을 확보하면, 일정 조건에서 보증금 보호가 가능합니다.
,대항력 요건 (점유 + 주민등록):
임차인이 입주하고 전입신고(주민등록)를 마치면, 등기부상 후순위 권리자에게 대항할 수 있습니다.
,우선변제권 요건 (확정일자 필요):
대항력 요건을 갖춘 뒤 확정일자를 받으면, 일정 범위 내에서 우선변제를 받을 수 있습니다.