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10.15 부동산 대책 이후 1억 초과 마이너스통장 보유자 질문
안녕하세요. 작년 10.15 부동산 대책 이후 1억 초과 신용대출(마이너스통장) 보유자는 대출개시일부터 1년 이내 주택 구입이 제한된다고 들었습니다.
제가 우리은행 1.85억 마이너스통장을 25.10.20일 개설했습니다. 그래서 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다. 현재 서울 아파트는 매도 계약상태이고, 직장 문제로 수지에 아파트를 구매할 계획입니다. 26.10.20일 까지 기다리기 어려워서요. 현재 1.85억 마이너스통장(3천만원 사용중)을 하나은행 1억 마이너스통장으로 신규 개설하면서 상환한다면 규제지역 주택 구매도 바로 가능한 것인지 궁금합니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
규제지역 1억 초과 부동산 1년 매수 제한의 경우 사용 분에 대해서 줄이는 것에 해당이 되지 않고 마이너스 통장 설정금액을 보기 때문에 1억 초과 설정이 된 마이너스 통장 전액을 상환을 하고 한도 해지까지 해야 주택 매수가 가능하게 됩니다.
즉 1억 이하 대출을 실행을 시켜서 기존 1억 초과 마이너스 통장 자체를 다 갚고 대출 해지를 해야 주택 매수가 가능할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
10.15 부동산 대책 이후 1억 초과 마이너스 통장은 개설일로 부터 1년간 규제지역 주택 구입이 제한되며, 다른 은행에서 새 마통을 만들어 상환해도 기존 약정 효력이 1년간 유지됩니다. 수원 아파트 매입은 26년 10.20까지 기다리거나 기존 마통을 완전 해지해야 가능할 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 작년 10.15 부동산 대책 이후 1억 초과 신용대출(마이너스통장) 보유자는 대출개시일부터 1년 이내 주택 구입이 제한된다고 들었습니다.
제가 우리은행 1.85억 마이너스통장을 25.10.20일 개설했습니다. 그래서 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다. 현재 서울 아파트는 매도 계약상태이고, 직장 문제로 수지에 아파트를 구매할 계획입니다. 26.10.20일 까지 기다리기 어려워서요. 현재 1.85억 마이너스통장(3천만원 사용중)을 하나은행 1억 마이너스통장으로 신규 개설하면서 상환한다면 규제지역 주택 구매도 바로 가능한 것인지 궁금합니다.
==> 네 기존 신용대출을 상환하면서 주택을 구입하는 것까지 제한을 두지 않지만 취득세 등 부담범위를 고려하여 판단행해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 대출 회수 규정의 핵심 (2026년 기준)
정부는 가계부채 관리와 투기 수요 억제를 위해 '1억 원 초과 신용대출' 차주에 대해 엄격한 사후 관리를 지속하고 있습니다.
* 한도 기준 적용: 마이너스통장은 실제 사용한 금액이 아니라 '약정한 한도 금액'을 기준으로 합니다. 현재 1.85억 원의 한도를 보유하고 계시다면, 3천만 원만 사용 중이더라도 규제 대상인 '1억 초과 차주'에 해당합니다.
* 1년 내 주택 구입 금지: 신용대출을 새로 받거나 연장한 날로부터 1년 이내에 서울 등 규제지역 내에서 집을 사면, 해당 신용대출은 대출 약정 위반으로 간주되어 즉시 회수됩니다.
* 규제지역의 의미: 현재 서울 전역과 수지 등 경기 일부 지역이 조정대상지역이나 투기과열지구 등으로 지정되어 있다면 이 규제가 적용됩니다.
2. 질문하신 '대환 대출'을 통한 해결 가능성
질문하신 대로 다른 은행(하나은행)에서 1억 원 이하로 신규 마이너스통장을 개설하여 기존 대출을 갚는 방식은 규제를 피할 수 있는 유효한 방법입니다.
* 규제 대상 탈피: 신용대출의 총합계(약정액 기준)를 1억 원 이하로 줄이면, 더 이상 '1억 초과 신용대출 사후 용도 관리' 대상이 아닙니다. 따라서 대환 후 1년 이내에 주택을 구입하더라도 대출이 회수되지 않습니다.
* 실행 시 주의사항: 단순히 한도를 줄이는 것보다 기존의 1.85억 원 대출을 '완전 해지'하는 과정이 필수적입니다. 새로운 1억 원 대출이 실행되는 시점에 기존 대출 잔액이 남아있어 일시적으로라도 1억 원을 초과하게 되면 기록이 남을 수 있으니, 은행 창구를 통해 '대환 및 해지' 절차를 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다.
3. 2026년 추가로 고려해야 할 변수
현재는 과거보다 대출 문턱이 더 높아진 상태이므로 다음 두 가지를 반드시 체크하셔야 합니다.
* 스트레스 DSR 적용: 2026년부터는 모든 가계대출에 대해 스트레스 DSR이 더 강하게 적용됩니다. 1.85억 원에서 1억 원으로 한도를 줄여서 새로 받을 때, 본인의 소득 대비 부채 비율(DSR) 한도 내에 들어오는지 미리 확인해야 합니다. 금리 상승 가능성을 반영한 가산 금리가 적용되기 때문에, 예전보다 대출 가능 금액 자체가 줄어들었을 수 있습니다.
* 가계대출 총량 규제: 매년 초 은행별로 배정되는 대출 총량이 빠르게 소진될 경우, 대환 대출 자체가 일시적으로 중단되거나 승인이 까다로워질 수 있습니다. 이사를 계획하고 계신 수지 아파트의 잔금 일정에 맞춰 미리 은행 상담을 완료하시기 바랍니다.
질문자님이 계획하신 대로 대출 한도를 1억 원 이하로 낮추는 것은 규제를 합법적으로 우회하여 주택을 구입할 수 있는 가장 명확한 방법입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1억 초과 신용대출 규제는 최초 대출 실행일 기준으로 적용되는 경우가 일반적이어서 다른 은행으로 갈아타더라도 규제 회피로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 실제 적용 여부는 금융기관 심사 기준에 따라 달라 질수 있으므로 사전 상담이 필수입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
마이너스통장 한도를 1억원 이하로 줄여서 대환하신다면 규제지역 내 주택 구매가 가능해집니다. 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 상태에서 규제지역 내 주택을 사며 대출이 회수되는 것이 원칙입니다. 하지만 이 기준은 보유 중인 대출 금액을 기준으로 합니다. 질문하신대로 기존 1.85억원 마이너스통장을 해지하고 하나은행에서 1억원 이하로 신규 개설하여 갈아타신다면 1억 초과 신용대출 보유자 명단에서 제외됩니다. 주의할점은 기존 우리은행 대출이 전산상으로 완전히 해지된것을 확인한 후 주택 구매 절차를 진행해야 합니다. 2026년에도 DSR 등 강력한 가계부채 관리가 시행 중입니다. 마이너스 통장 1억원이 있으면 주택담보대출 한도가 생각보다 많이 줄어들 수 있으니 수지 아파트 구매 시 필요한 대출 총액을 미리 은행에서 확인해 보세요. 감사합니다.