재건축이나 재개발 지역에 투자할 때 유의사항은 무엇인가요?
재건축이나 재개발 지역에 투자할 경우 높은 수익을 기대할 수 있는 것이 사실입니다.
동시에 규제나 사업 지연 등의 리스크도 존재합니다.
이러한 지역에 투자할 때 고려해야 할 법적, 재정적 요소는 어떤 것들이 있을까요?
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현재 건물의 용적률이 낮을수록 일반 분양 물량이 많이 나와 사업성이 좋지만, 향후 평형 배정 시 본인이 원하는 크기를 받지 못할 가능성도 고려해야 합니다/ 시공사와의 갈등, 공사비 증액 등으로 인해 사업이 장기간 지연되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 일부 조합원 또는 세입자의 이주 거부 등으로 인해 철거 및 착공 시점이 예상보다 늦어질 수도 있습니다.
재건축이나 재개발 지역에 투자할 경우 높은 수익을 기대할 수 있는 것이 사실입니다.
동시에 규제나 사업 지연 등의 리스크도 존재합니다.
이러한 지역에 투자할 때 고려해야 할 법적, 재정적 요소는 어떤 것들이 있을까요?
==> 우선적으로 목표 수익율을 고려해야 합니다. 이를 확인하기 위해서 사업진행속도가 어느 정도인지 등을 고려하여 판단해야 하고, 사업초기에는 가격이 낮지만 사업시행인가, 관리처분 등이 있는 경우 가격이 점차 올라가는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축, 재개발 투자시 가장 우선하여야 할 상황은 해당 사업부지의 사업성과 개발과정에서의 지연리스크등이 어느정도인지에 대한 판단입니다. 그리고 실제 구매시에는 입주권 승계가 가능한 시점인지 , 조합을 통해 승계가 가능한지등을 면밀하게 체크하신뒤에 투자를 하셔야 합니다, 일반적으로 재건축의 경우 규제지역내에서는 조합설입인가 이후, 재개발의 경우 관리처분인가 이후에는 조합원승계가 되지 않기에 이러한 사업진행단계도 구매전 반드시 체크를 하셔야 합니다.
그리고 입주권 구매시 비용과 완공이후 분담금등이 주변시세대비 수익성이 있는지도 잘 살피셔야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
해당 지역의 사업 단계와 조합 동의율, 분담금 수준을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
법적 분쟁이나 사업 지연 가능성이 있는 지역은 투자 리스크가 높습니다.
특히 초과이익환수제나 분양가 상한제 적용 여부도 반드시 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재건축 사업은 구조적 안전진단을 통과해야 사업 진행이 가능합니다. 이 과정에서 탈락 사업이 크게 지연되거나 무산될 수 있습니다.
이 부분을 가장 신경 써서 보시길 바랍니다.
또한 초과분담금이 문제가 될 수 있기 때문에 사업성이 잘 나와야 합니다. 토지 지분이 많은지도 확인하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축이나 재개발 지역에 투자할 때 법적요건은 관리처분전에 토지나 주택을 보유하고 있어야 합니다
그리고 재건축시에는 조합원에 대한 신규 아파트 분양 권리 주어지지만 재개발시에는 모든 것을 환수하기 때뮨에 특별한 혜택을 기대할 수 없이 감정평가에 대한 보상금과 이주지를 보상받게 됩니다
그리고 재정적 여건은 기존 소유자의 물건을 취득하기 위해서는 일정한 프리미엄을 주어야 하기 때뮨에 수익성을 정확히 예측 분석한 후 투자를 하여야할 것입니다
특히 재건축은 시행사나 시공사의 부실이나 조합장의비히리등이 발생할 때에는 한없이 공사추진이 지연될 수 도있는다는 위험성 둥도 고려하여야 겠지요
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
재건축과 재개발 지역 투자를 위해서는 법적인 인허가 절차부터 규제 정책이 무엇이 있는지 현재 조합 설립의 상태와 권리관계 그리고 금융 시장 여건과 세무 부담에 대한 다양한 요소들을 꼼꼼하게 점검하시고 리스크 분산에 대한 전략을 세우시는 것이 중요합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축이나 재개발 사업의 핵심은 사업성입니다.
해당 사업의 진행속도와 향후 분양 시 분양이 잘 되어서 조합원에게 많은 이익이 남는 것이 좋은 사이트이고,
반면 사업 진행도 좋지 못하고 맨날 조합원들끼리 싸우고 또한 사업성도 별로인 경우 자칫하면 조합원들이 추가분담금등으로 손실을 볼 수도 있습니다. 특히 지역주택조합과 같은 재개발사업은 멀리하는 것이 좋고 입지가 좋고 조합원들간에 사이가 좋아서 사업 진행속도가 좋을 것으로 보여지는 곳에 투자를 하는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.