반전세 계약서 작성 후 건물이 매매로 올라온 사실을 일게 되었는데요?ㅠㅠ
<해당 집 정보>건물 가격: 16억 (토지:10억 건물 6억)
근저당: 6억
선순위 보증금: 2억2천만원 (계약 당일 동사무소 가서 기존 세입자들 확정일자 및 보증금/월세 정보 이력 떼서 확인함)
건물 불법위반 건축도 아닌거 확인함
세대수:13개
체납 확인: 계약서 작성 당일 체납 서류 확인함(국세 지방세ㅓ 등**용도 확인함 체납 여부 없음)
<계약 매물 정보>
- 반전세: 5000/15 (중소기업청년대출 80% 받고 들어갈 예정 심사중)
- 계약서 작성: 5/11(목) *가계약금 250만원 넣은 상태 **입주: 6/4일
- 보증보험 여부: 불가(단독/다가구 주택이라 보증보험 가입이 불가하다고 부동산과 허그에 문의로 알게됨)
>> 건물에 하자가 있어서 보험 가입이 안되는게 아니라서 비교적 안심하고 계약 진행함
- 확정일자: 계약 당일 바로 진행함
- 전세권 설정 요구: 중개사한테 전화로 했으나 확정일자와 점유, 전입신고 하면 같은 효력을 안해도 된다고 함..(그래도 하고싶음)
<계약 이후 12일날 우연히 알게된 상황>
- 해당 건물 매매 가격 알고싶어서 네이버 부동산 확인했는데 매매로 올라온게 확인됨
- 계약 중개한 부동산도 이 매물을 매매로 올리고 있었음 (계약 당일 이런 얘기 안해줌)
<걱정되는 점>
- 매매가 되서 집주인이 바뀌면 새로운 집주인의 근저당과 신용도(체납)등이 달라지게 될텐데, 어떤 집주인이 새로 올지 모르고 불안함
- 전세권 설정을 현재 부동산이 좀 꺼려했는데, 사실 집주인이 바뀌게 되면 전세권 설정으로 인한 등기의 등재는 상관없을 텐데 그럼에도 부동산이 꺼려하는 이유가 의심이 간다.
<질문>
- 전세권 설정을 입주전에만 집주인간 합의 되면 가능한지? 된다면 하는게 나을지?
- 집주인이 바뀔거라는 즉 이 건물이 매매중이라고 말하지 않은 부동산 잘못으로 계약 파기가 가능한지?(가계약금 반환도)
- 집주인이 바뀌어도 크게 제 보증금을 돌려받는게 문제가 없는지?
- 건물이 매매 되기 전에 제보증금이 현재 집주인한테 들어가는거라면(=집주인 바뀐 다음에 잔금을 처리하지 않으면) 계약 만료 후 2년뒤, 보증금은 계약 당시 집주인에게 돌려받는건지?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
- 전세권 설정을 입주전에만 집주인간 합의 되면 가능한지? 된다면 하는게 나을지?
==> 임대인과 협의를 한다면 전세권 설정이 가능하지만 거절할 가능성이 높아 보입니다.
- 집주인이 바뀔거라는 즉 이 건물이 매매중이라고 말하지 않은 부동산 잘못으로 계약 파기가 가능한지?(가계약금 반환도)
==> 질문자님의 동의없이 임대차계약이후 매매가 진행되고 있다면 이를 이유로 계약해지도 가능합니다.
- 집주인이 바뀌어도 크게 제 보증금을 돌려받는게 문제가 없는지?
==> 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 보증금에 해당될 가능성이 높아 보입니다.
- 건물이 매매 되기 전에 제보증금이 현재 집주인한테 들어가는거라면(=집주인 바뀐 다음에 잔금을 처리하지 않으면) 계약 만료 후 2년뒤, 보증금은 계약 당시 집주인에게 돌려받는건지?
==> 임대차계약기간이 종료가 되는 경우 등기상 소유자에게 청구할 수가 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
- 전세권 설정은 물권으로써 등기가 가능하기 때문에 위와 같이 선순위 임차권이 있는 주택의 경우라면 하시는게 유리할수 있습니다, 다만 질문의 경우 이에 동의할 가능성은 매우 낮습니다.
- 임대인의 매도가 불법은 아니기에 계약해지를 요구하기는 쉽지 않아보입니다. 그리고 단순히 매물만 올라갔을 뿐 아직 매매도 되지 않았기에 임대인승계거부권을 사용할 근거도 현시점에는 없을듯 보입니다.
- 네, 모든 계약관계는 승계되어 유지됩니다. 단 임대인의 상환능력에 문제가 없다면요.
- 계약기간내 임대인이 변경되면 보증금 반환은 새로운 임대인에게 하시면 됩니다,
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
전세권설정은 임대인의 동의가 있어야 합니다. 동의하는 임대인을 구하기 쉽지 않습니다.
등기권리증을 세입자나 법무사에게 제출해야 하고 제출하면 등기부등본에 전세권자, 전세금액, 전세기간, 전세범위를 기재하면 등기부에 표시되는데 등기권리증 제출ㅘ 표시자체를 원하지 않습니다.
전입신고하고 점유하면 대항력이 생기고 대항력은 매수인에게도 효력이 있습니다.
전세임대차만료로 퇴거시에는 매수인에게 보증금을 반환 받아서 이주하면 됩니다.