건축물대장과 실제 건물 상태가 다른 경우 매매 가능한가요?

Question

매매를 검토 중인 건물이 있는데 건축물대장에 기재된 내용과 실제 건물 구조 및 면적이 일부 다른 것 같습니다. 이런 경우에도 정상적으로 매매가 가능한지 궁금합니다. 추후 소유권 이전이나 대출, 재건축 등에 문제가 생길 수 있는지, 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항은 무엇인지 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 실제 건축물 현황과 건축물 대상 즉 장부상 차이가 있을 경우 매매를 하는데는 큰 문제는 없습니다.

다만 불법 건축물이 경우 향후 지자체에 불법 건축물에 단속이 되게 되면 강제 철거 및 이행 강제금등의 과태료를 받을 소지가 있습니다. 최근 불법건축물 양성화를 위해서 자진 신고를 하는 경우도 있긴 합니다.

따라서 소유권이전 즉 매매는 크게 문제가 안되겠지만 향후 불법 및 위반 건축물에 대한 이슈가 발생이 될 소지가 있다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

대장과 실제 현황이 다르면 법적 매매는 가능하지만 소유권 이저능기가 거절되거나 목적물 불일치로 인해서 주택담보대출이 전면 반려될 위험이 큽니다. 차이 원인이 불법 증축이나 무단 용도변경일 경우 위반건축물로 지정되어 매년 막대한 이행강제금이 부과될 수 있고 향후 재매도가 극도로 어려워집니다. 따라서 계약 전 매도인에게 대장 정정을 반드시 요구하시고 계약서에 공부상 불일치로 인해서 대출 불가나 불법 위반 사항 적발 시 계약금 전액을 반환하고 계약을 무효로 한다는 특약을 필수로 명시하셔야 안전합니다. 감사합니다 .

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우리나라의 공적장부는 부동산 표시에 관해서는 건축물대장이나 토지대장은 행정부가 관리운영하고, 권리관계에 따른 등기부등본은 법원이 주체로써 관리 운영하게 됩니다. 어떻게 보면 이원화되어 있는 것이기에 대부분은 일치하지만 차이가 발생될수도 있습니다, 이런 경우 부동산표시에 관한사항 (질문에서 구조, 면적등)은 건축물대장을 기준으로 보시면 되고, 소유권등 권리에 대한 사항은 등기부를 기준으로 보시면 됩니다, 즉, 거래를 하는데 있어 법적인 문제는 없습니다.

질문처럼 건물의 표시에 대한 사항이 일치하지 않는다면 이후에 건축물대장을 기초로하여 부동산 표시 변경 혹은 정정등기를 추가로 하시면 됩니다. 단, 면적의 경우는 거래금액 산정에서 매우 중요한 부분이기에 반드시 건축물대장상 면적을 기준으로 거래금액을 협의하시는게 맞습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

매매 자체는 가능한 경우가 많지만 건축물대장과 실제 상태가 다르면 위험도가 있긴 있습니다.

특히, 면적, 구조, 용도 차이는 나중에 대출, 보존등기, 리모델링, 재개발, 위반건축물 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

감사합니다.