경제
아파트를 매입할 때 등기부등본말고 다른 것을 확인해야 된다고 하는데 어떤 것들을 꼭 확인해야 할까요?
아파트를 매입할 때 등기부등본만 확인하고 계약을 하다가 낭패를 보는 경우가 있다고 합니다. 그런면 등기부등본 외에 다른 것을 확인해야 된다고 하는데 어떤 것들을 꼭 확인해야 할까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
아파트를 계약할 때 등기부 등본만 확인하는 것이 아닙니다. 건축물 대장, 국세 . 지방세 완납 증명서, 토지 이용 계획 확인서,관리비 및 장기 수선 충당 금을 확인하고 서류 밖의 임 장 시는 누수,결 로, 수압, 소음 등을 확인 해야 합니다.
등기 사항 증명서는 건물, 토지 각각 확인해야 합니다.
건축물 대장 : 위반 건축물 여부 : 베란다 불법 확장이나 구조 변경 등을 확인할 수 있습니다.
국세.지방세 완 납 증명서 : 지금은 부동산을 통해 요구하시면 됩니다. 아니면 매수 인이 계약서를 가지고 동사무소에 가면 확인해줍니다.
토지 이용 계획 확인서 : 해당 아파트 부지가 향후 어떻게 활용될지, 규제 사항은 없는지 확인하는 겁니다. 주변에 도로가 날 예정인지, 혹은 재개발 / 재건축 구역에 묶여 있는지 등 장기적인 가치 판단에 도움을 줍니다.
관리비 및 장기 수선 충당 금 확인 : 전 주인이 미납한 관리비는 원칙적으로 전 주인이 내야 하지만, 실무 상 분쟁이 있을 수 있습니다. 관리 사무소에 방문해 미납 사실을 확인하시면 됩니다.
장기수선충당금을 관리비에 포함되어 나오기에 임차인이 납부를 합니다. 매도 인으로 부 터 정산 받았는지 확인해야 합니다.
매매하기 전 집을 보는 경우(임 장 활동) 에 집에 누수 및 결 로는 없는지, 수압 및 배수는 잘되는지 층 간 소음이나 주변 도로의 소음을 확인할 수 있습니다.
결론적으로 예견되는 내용을 잘 기록하여 계약 시 공인중개사에게 질문하면 이것 저것 준비 서류와 임대인에게 물어 봐 줄 겁니다. 매도인 과의 대화를 통해서 내용을 점검하고 계약서 내용을 잘 검토하면 실수 없이 소유권 이전을 할 수 있을 겁니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 전입세대확인서 (대항력 있는 임차인 확인)
가장 위험한 경우는 등기부등본에 표시되지 않는 선순위 임차인이 있는 상황입니다.
- 리스크: 매도인이 직접 거주 중이라고 거짓말을 하거나, 친인척이 아무 대가 없이 살고 있다고 둘러대기도 합니다. 실제로는 대항력 있는 세입자가 있는데 이를 모르고 계약하면, 매수인이 그 보증금 전액을 부담해야 하는 일이 벌어질 수 있습니다.
- 조치: 계약 전후로 주민센터에서 전입세대확인서를 발급받아, 실제로 그 주소에 누가 언제부터 살고 있는지 반드시 비교해 보세요.
2. 건축물대장 (위반건축물 및 용도 확인)
등기부등본이 ‘권리관계’를 보여준다면, 건축물대장은 실제 ‘현황’을 알려줍니다.
- 리스크: 아파트라도 베란다를 불법으로 확장했다거나, 내부 구조를 마음대로 변경한 경우 ‘위반건축물’로 지정될 수 있습니다. 이를 모르고 집을 사면, 매수인이 이행강제금을 계속 내야 할 수도 있습니다.
- 조치: 정부24 등에서 건축물대장을 발급받아, 오른쪽 상단에 [위반건축물] 표시가 있는지 꼭 확인하세요. 또 건물 면적이 등기부와 실제로 일치하는지도 꼼꼼히 비교해 보시기 바랍니다.
3. 장기수선충당금 및 관리비 체납 여부
실제로 분쟁이 자주 생기는 부분입니다.
- 리스크: 매도인이 수백만 원대의 관리비를 미납한 사실을 모른 채 계약이 이뤄지기도 하고, 아파트에 앞으로 큰 수선비가 청구된다는 점을 알지 못하는 경우도 있습니다.
- 조치: 관리사무소를 방문해서 관리비가 체납된 게 없는지 확인하시고, 매도인이 그동안 쌓아온 장기수선충당금도 잔금일 기준으로 정확히 정산을 받아야 안전합니다. (잔금일 이후 발생분만 매수인이 부담)
■ 계약서에 반드시 포함해야 할 ‘방어용’ 특약
서류 확인만큼 중요한 것이, 계약서에 특약사항으로 확실히 명시해 놓는 일입니다.
- “매도인은 계약일 현재 체납된 세금이 없으며, 잔금일까지 새로운 제한물권을 추가로 설정하지 않는다.”
- “고지되지 않은 위반 건축물 혹은 미납 관리비가 발견될 경우, 매도인이 전액 책임지거나 계약을 무효로 한다.”
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
등기부등본 정보 확인하시면 되고 주변 시세 대비 비싸게 샀는지 싸게 샀는지 비교만 하시면 되겠습니다.
굳이 확인하고 싶으면 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획서, 실거래가, 관리비 납부 증명 등 여러 가지가 있으나 가장 중요한 것은 등기부 등본입니다.
감사합니다.
아파트를 매입할 때 등기부등본만 확인하고 계약을 하다가 낭패를 보는 경우가 있다고 합니다. 그런면 등기부등본 외에 다른 것을 확인해야 된다고 하는데 어떤 것들을 꼭 확인해야 할까요?
===> 현재 상황에서 확인을 할 수 있는 방법으로 세금 완납증명서를 추가로 확인하시는 방법 밖에 없습니다. 매수인의 입장에서는 확인수단이 제한적 임을 조언드립니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
먼저 등기부에 안 나오는 건축물대장을 확인해서 위반건축물 여부를 확인하시고 불법 확장 등이 적발이 된 집이면 매수 후 본인이 과태료를 물어야 합니다. 그리고 전 주인이 세금을 안 냈다면 국가가 집을 압류할 수 있고 특히 종부세 같은 당해세는 등기부상 대출보다 우선순위라 내 소유권이 위태로울 수 있으니 반드세 국세,지방세 완납증명서를 보고 확인하셔야 합니다. 마지막으로 서류상 깨끗하더라도 실제 살고 있는 세입자가 있는지 확인해야 하며 내가 모르는 세입자가 대항력을 갖고 있으면 나중에 집을 비워달라고 하기 매우 어렵습니다. 즉 건축물대장으로 불법 여부 보고 세금 완납증명서로 압류 위험이 있는지 확인하고 전입세대확인서로 숨은 세입자가 있는지 확인하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
아파트 매입 시 등기부등본 외에도 건축물대장, 전입세대열람, 관리비 체납 여부, 실제 시세와 하자 여부를 함께 확인해야 합니다. 권리관계 뿐 아니라 실제 거주와 관려니된 리스크까지 점검해야 계약 후 분쟁이나 예상치 못한 비용을 줄일 수 있습니다.