비규제지역 1주택 보유 후 서울 주택 추가 구매시?

Question

비규제지역 1주택 보유 후 서울 주택 추가 구매시 주담대 규모와 비율등을 알고 싶습니다. ltv라던지 dsr등의 조건이 궁금합니다.

윤민선 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.현재 1주택을 보유한 상태에서 서울 (투기과열지구 및 조정대상지역 포함) 주택을 추가로 구입하려 할 경우 , 금융당국은 투기 수요 억제를 위해 상당히 엄격한 대출 규제를 적용합니다.먼저 , LTV (담보인정비율)는 규제지역 여부에 따라 큰 차이가 있습니다.서울은 대부분 투기과열지구이므로 , 기본적으로 2주택자에 대한 신규 주택담보대출은 원칙적으로 금지되어 있습니다.즉 , 기존 주택을 처분하지 않고 서울에 추가 주택을 구입할 경우 , 주택담보대출 자체가 불가능합니다.다만 예외적으로 1년 내 기존 주택을 처분하고 전입하겠다는 조건을 충족할 경우에는 대출이 허용됩니다.이 경우 LTV는 40% 수준이며 , 주택 가격이 9억 원을 초과할 경우 9억 원 이하분에 대해서만 40%가 적용되고 , 초과분에는 20%만 적용됩니다.예를 들어 , 12억 원 주택 구입 시 9억 원까지는 40% , 나머지 3억 원에는 20%를 곱해 대출 한도가 계산됩니다.또한 DSR (총 부채원리금상환비율) 은 개인의 총 부채 상환 능력을 따지는 지표로 , 2024년부터는 1억 원 초과 대출 시 DSR 40% 적용이 일반적입니다.즉 , 연소득의 40% 이내로 모든 부채의 원리금 상환액이 제한되므로 , 소득이 충분하지 않다면 대출 가능 금액도 크게 줄어들 수 있습니다.정리하면 , 비규제지역에 1주택을 보유한 사람이 서울에 주택을 추가 매입하려면 대출은 거의 불가능에 가깝고 , 예외 조건을 충족해야만 제한적인 범위 내에서 가능합니다.따라서 기존 주택을 매도하거나 처분계획서를 제출하고 실거주 요건을 충족하는 등 사전 전략 수립이 중요합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1주택자가 추가주택을 구매할 경우 LTV60%로 제한이 됩니다. 문제는 최근 정부가 대출규제를 강화함으로써 1금융권내 1주택자에 대한 추가 주택담보대출을 승인하지 않고 있기 때문에 다른 금융권을 통해 높은 금리로 이용을 하셔야 하고, DSR의 경우도 7월부터 스트레스DSR 3단계 적용이 되기 떄문에 LTV60%라도 실제 DSR제한에 따라 최종가능한도가 크게 줄어들 가능성이 높습니다.  자세한 사항은 은행을 통해 상품별로 확인하시는게 필요해보입니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

비규제지역 1주택 보유 후 서울 주택 추가 구매시 주담대 규모와 비율등을 알고 싶습니다. ltv라던지 dsr등의 조건이 궁금합니다.==> 서울 조정지역에 있는 주택을 구입하는 경우 취득세 중과대상이지만 비조정지역인 경우 취득세 중과대상이 되지 않습니다. 1가구 2주택인 경우 dsr 등에 제한을 받는 만큼 추가적인 확인이 필요합니다

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.비규제지역 1주택 보유자가 서울 주택 추가 구매 시 주담대 조건 (2025년 5월 기준)서울은 투기과열지구1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 서울 주택을 추가 매수할 경우 주담대 원칙적 불가예외적 허용 요건1주택자가 기존 주택을 2년 내 처분하고, 신규 주택에 1년 내 전입하는 조건으로 서약하면 주담대 가능→ ‘일시적 2주택’ 요건LTV (주택담보인정비율)서울(투기과열지구) 기본 40%생애최초구입자는 최대 50~60% (소득 요건 충족 시)15억 초과 주택은 대출 불가DSR (총부채원리금상환비율)6천만 원 초과 대출 시 DSR 40% 적용고소득자는 최대 50% 가능주의사항‘일시적 2주택’ 조건으로 대출받은 경우 2년 내 기존 주택 미처분 시 대출 회수 또는 금리 인상 가능반드시 1년 내 전입해야 합니다. 참고하세요!

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.비규제지역 1주택 보유 시 서울 주택 추가 구매시에는LTV (주택담보인정비율): 서울은 규제지역에 해당하므로, 1주택 보유자의 경우 LTV가 최대 60%로 제한됩니다DSR (총부채원리금상환비율): 기존 대출 원리금과 신용대출 등을 합산하여 DSR이 30~35% 이내여야 합니다기존 주택 처분 조건: 일시적 2주택 상태로 간주되며, 대출 실행 후 일정 기간(6개월~1년 내)에 기존 주택을 처분해야 합니다처분하지 않으면 대출금 회수나 금리 인상 등의 패널티가 부과될 수 있다고 하니 은행상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다

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