가족 아파트 매매 / 부동산 없이 / 대출
몇년전 언니가 아파트 구매했습니다 결혼으로 정리하는데 제가 살고싶어서요
부동산 안끼고 개인간 매매로 진행하려는데
KB 공시시가대로 진행하고 저는 실 거주 예정입니다.
언니에게 빌려준 돈이 있어 이걸 계약금으로 퉁치고
계약금없이 계약서 작성하고 대출받아서 잔금치르고, 매매가능할까요?
( 계약서에 계약금은 적어야될까요?? 대출시 계약금이 오고가는걸 확인하나요....??? )
대출은 주담대로 알아볼 생각인데
디딤돌 가능할까요?? 나머지 세대주나 연 소득 이런건 다 맞는거 같은데 어디서 직계존비속 계약에서는 대출이 안된다는 얘기가 있어서요
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
정식적인 매매의 경우 증여등에는 자유로울 수 있습니다만, 통상적으로 금융권에서 주택담보대출을 실행을 하기 위해서는 공인중개사 직인을 요할 수 있습니다. 따라서 공인중개사에게 대필료 수준의 수수료를 주고 작성을 의뢰할 수 있고
또한 규제지역 및 6억이상일 경우 자금조달계획서 제출을 의무적으로 해야 될 수 있으니 부동산 자금 이동에 대해서 증빙을 확실하게 준비를 해야 가능할 것으로 사료됩니다. 또한 자매 끼리는 직계존비속 사이가 아닙니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약금 적정 여부는 매매대금 전액을 언니에게 빌려준 돈과 상계처리하고, 계약금 없이 바로 대출받아 잔금을 치르는 것은 일반적인 부동산 매매 방식은 아닙니다. 계약금의 목적은계약금은 보통 계약 성립의 증거와 해약 시 기준이 되며, 통상 매매대금의 10% 내외로 정합니다.계약금의 필요성은 대출을 진행할 때 금융기관에서 매매계약서와 계약금 지급 영수증 또는 이체 내역을 요구하는 경우가 많으므로, 대출 진행을 위해서라도 계약금 지급 내역을 명확히 만드는 것이 좋습니다. 해결 방안-> 1. 계약금 명시 및 상계: 계약서에 매매대금 중 일부(예: 10%)를 계약금으로 명시하고, 이 계약금은 이전에 언니에게 빌려준 돈으로 상계 처리한다는 내용을 특약 사항에 명확히 기재합니다. 다만, 이 경우에도 대출기관이 계약금의 '실제 지급 내역(계좌 이체 등)'을 요구할 수 있으니, 사전에 대출받을 금융기관과 협의가 필요합니다.2. 계약금 이체 후 즉시 반환: 형식적으로 계약금을 언니에게 이체한 후, 언니가 질문자님께 바로 그 금액을 채무 변제로 돌려주는 방식 등을 고려해 볼 수도 있지만, 이 역시 증여 추정 등 세무상 문제 발생 가능성이 있으므로 신중해야 합니다.대출 시 계약금 요구: 대출금이 계약금으로 오고 가는 것이 아니라, 대출은 매수인이 매매대금을 지급하기 위해 받는 것입니다. 계약금은 대출 이전에 매수인 본인의 자금으로 지급하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약서에는 계약금, 중도금(필요시), 잔금을 명확히 기재해야 합니다.실제 지급 입증: 가족 간 매매에서는 매매대금 수수 여부(계약금, 잔금 등)를 금융거래 내역(계좌 이체)으로 명백히 입증하는 것이 가장 중요합니다.
**최종 조언으로 가족 간 부동산 매매는 세무(양도소득세, 증여세) 및 대출(직계존비속 거래 불가 규정) 문제와 얽혀 있어 매우 복잡합니다.그러니 먼저1. 주택담보대출 전문 상담: 먼저 KB 시세 기준으로 대출이 가능한 일반 금융기관(은행 등)에 문의하여 가족 간 매매 대출 가능 여부와 대출 조건을 구체적으로 확인하는 것이 가장 중요합니다. 디딤돌 대출은 제외해야 합니다.2. 세무 전문가 상담: 매매가액 설정, 자금 출처 입증, 계약금 처리 방식, 양도세 및 증여세 문제 등에 대해 반드시 세무사 또는 공인중개사의 조언을 받으시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약금은 매매대금의 일부로 통상 10% 정도 금액을 계약금으로 주고 받으며 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
다만 계약금을 빌려준 돈으로 상계하는 형태면 계약금 없이 계약서를 작성할 수도 있지만 특약사항에 기재하는 것이 바람직합니다.
계약금이 오고가는 것을 금융기관 대출 시 확인하는 것은 아니나 계약서에 계약금 내역이 명시되어 있어야 대출 심사가 원활하게 진행됩니다.
직계존비속 간 매매 계약 시 디딤돌 대출이 제한될 수 있다는 정보는 있으나 실제로는 소득, 세대주 여부 등 대출 조건에 따라 대출 가능 여부가 다릅니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특수관계자간 거래시 일반매매로써 확정되기 위해서는 계약서 작성뿐 아니라 확실한 자금이체기록등을 남기시는게 필요합니다. 그에따라 빌린돈이 있더라도 매매계약서상에는 계약금과 잔금을 나누어 기재하고 그에 맞는 자금을 이체하는게 필요합니다. 대출의 경우도 정상적인 계약금 지급과 내용을 적어 제춣하셔야 크게 문제되지 않을것으로 보입니다. 그리고 디딤돌대출의 경우 직계존비속간 매매시에는 대출이 불가하다고 규정되어 있으나, 형제,자매는 방계존비속에 속하므로 직계존비속에 속하지 않으므로 대출신청시 다른 요건이 충족된다면 신청가능한 것으로 알고 있습니다.