토허제 지역 아파트 매매 시 약정서에 특약사항
1. 토허제 지역 아파트 매매 시 약정서 특약사항에 넣어야 할 내용들이 뭐가 있을까요?
계약서 특약에 넣어야 할 사항들은 알겠는데 약정서 특약에는 뭘 넣어야 할지 모르겠어서요
2. 누수 발견 6개월 이내 통보 시 책임을 물을 수 있다는 내용을 특약사항으로 넣기도 하나요? 만약 그렇다면 계약서 특약에 넣나요, 아니면 약정서 특약에 넣나요?
3. 잔금 전 인테리어 공사 허락할 시에 관련 내용을 계약서 특약이 아닌 약정서 특약사항에 넣기도 하나요? 계약서와 약정서 중 어디의 특약에 넣는게 더 좋은가요?
1. 토허제 지역 아파트 매매 시 약정서 특약사항에 넣어야 할 내용들이 뭐가 있을까요?
계약서 특약에 넣어야 할 사항들은 알겠는데 약정서 특약에는 뭘 넣어야 할지 모르겠어서요
==> 우선적으로 해제 특약조건을 반영시키시는 것이 적절해 보입니다. 일방의 사유로 계약을 해제하는 경우 위약금 조항을 반영시키는 것이 우선입니다.
2. 누수 발견 6개월 이내 통보 시 책임을 물을 수 있다는 내용을 특약사항으로 넣기도 하나요? 만약 그렇다면 계약서 특약에 넣나요, 아니면 약정서 특약에 넣나요?
==> 이러한 경우에도 건축연도 등을 고려하여 상호 협의후 판단해야 하는 사항입니다.
3. 잔금 전 인테리어 공사 허락할 시에 관련 내용을 계약서 특약이 아닌 약정서 특약사항에 넣기도 하나요? 계약서와 약정서 중 어디의 특약에 넣는게 더 좋은가요?==> 약정서 및 계약서 특약조건에 반영시키시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
토지 거래 허가 구역 내 아파트 매매와 관련한 특약 사항 에 대해 살펴보겠습니다.
1. 토기 거래 허가 구역(토 허 제) 아파트 매매 시 약정서 특약 사항 : 토지 거래 허가 구역의 매매 계약은 '유동적 무효'상태이므로, 허가와 관련된 특약을 명확히 하는 것이 매우 중요합니다. 계약서 작성 전, 당사자 간의 협의 내용을 명확히 하기 위한 약정 서에 주로 들어갈 수 있는 내용은 다음과 같습니다.
토지 거래 허가 신청 및 협력 의무 : 매도 인과 매수 인은 계약 체결 즉시 토지 거래 허가를 신청하고, 허가가 원활히 진행될 수 있도록 적극적으로 협력해야 한다는 조항을 명시합니다.
허가 불허가 시 처리 방안 : 만약 토지 거래 허가가 불허 될 경우, 계약은 무효가 되며 계약금을 포함한 기 지급된 모든 금액을 매도 인이 매수 인에게 즉시 반환해야 한다는 내용을 명시해야 합니다.
허가 지연 시 처리 방안 : 허가 신청 후 일정 기간 내에 허가가 나오지 않을 경우, 계약 연장 또는 해지 여부에 대한 합의 내용을 포함할 수 있습니다.
잔금 지급 시기 : 토지 거래 허가 취득 완료 후에 잔금을 지급하는 것을 원칙으로 한다는 조항을 명시하여야 합니다.
주택 매매 동의 여부 : 토지 거래 허가 구역이 아파트 매매는 투기가 아닌 실수요 목적인지 증명해야 하므로, 매수 인이 향후 실 거주 의무 등을 이행해야 함을 인지하고 있다는 내용을 약정 서에 넣는 경우도 있습니다.
2. 누수 발견 시 매도 인의 책임 특약 및 위치 :
누수 발견 시 매도 인의 책임을 묻는 내용은 특약 사항으로 매우 중요하게 다루어집니다.
누수 책임 특약의 필요성 : 민법 상 매도 인의 하자 담보 책임은 매수 인이 하자를 발견한 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있도록 규정하고 있으나, 이는 "하자를 안 날로부터 6개월 이내에 행사할 수 있도록 규정하고 있으나, 이는 "하자를 안 날로부터"의 기준임, 보통 잔금 일로부터 6개월 이내를 말합니다. 그러나 현실에서는 매도 인이 이사를 가면 책임을 회피하려는 경우가 많으므로, 이 부분을 명확히 하는 특약이 필수적입니다.
특약 문구 예시 : "매매 대상 부동산에 잔금일 전 또는 잔금 일로부터 6개월 이내에 발견된 중대한 하자(특히 누수, 결 로, 보일러 고장 등)에 대해서는 매도 인이 책임지고, 보수 또는 손해를 배상하기로 한다"와 같이 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 다만, 매도 인이 고지하지 않은 하자에 대해서 만 책임을 묻는 것이 일반적이며, 노후화로 인한 자연스러운 하자는 책임 소재가 모호할 수 있습니다.
3. 잔금 전 인테리어 공사 허락 시 특약의 위치 :
잔금 전 인테리어 공사는 매도 인과 매수인 모두에게 큰 위험을 수반하는 민감한 사안이므로, 매우 신중하게 접근해야 합니다.
위험 요소 : 계약 해지 시 인테리어 비용 부담, 원 상 복구 의무, 공사 중 파손 및 안전사고 책임 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.
특약 위치 : 잔금 전 인테리어 공사는 매매 계약의 내용과 직결되므로, 매매 계약서의 특약 사항에 명확하게 포함하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
특약에 포함되어야 할 내용 :
- 공시 시점 , 구체적인 범위 및 비용 부담(매수 인이 전적으로 부담).
- 계약 해지 시 매수 인의 원상 회복 의무 및 관련 비용 부담.
- 공사 중 발생한 부동산 손상 책임(매수인)
- 공사 기간 동안 발생하는 수도, 전기 등 제 세 공과 금 부담(매수인)
- 매도인 책임 한정 조항.
- 안전을 위해 중도금까지는 지급 받은 후에 공사를 허락하는 것이 매도인 입장에서 유리합니다.
결론적으로, 약정 서는 계약서 작성에 앞서 큰 틀의 협의를 확인하는 보조 문서로 활용하시고, 핵심 조건(허가 누수 책임, 위험 부담)은 반드시 매매 계약서에 담으시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
약정서 특약에는 구청의 허가 반려시 위약금 없이 계약을 무효로 하고 지급한 돈을 즉시 반환한다는 내용을 최우선으로 넣어야 합니다. 누수 특약은 보통 정식 계약서에 넣으며 잔금일로부터 6개월 이내 발생한 누수는 매도인이 책임진다고 명시하여야 합니다. 인테리어 특약 경우는 매도인의 위험이 크므로 정식 계약서에 넣되 사고 책임은 매수인이 지며 계약 파기시 원상 복구 및 공사비 청구를 포기한다는 내용을 포함하는 것이 안전합니다. 요약하자면 약정서에는 허가 실패 시 환불을 계약서에는 누수책임과 공사 사고 및 원상복구 책음을 나누어서 기재하시면 좋습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
토허제 지역 아파트 매매 시 약정서는 토지거래허가 신청, 결과 처리와 허가 지연 시 조치를 상세히 규정하는 별도 문서로 활용되며 계약서 특약은 기본 거래 조건을 다룹니다.
약정서에는 토허제 특성을 반영해 아래를 필수 기재하시길 바랍니다.
토지거래허가 신청 시기, 신청자, 허가 불승인 시 계약 해제 및 계약금 반환
허가 지연시 잔금 연기 기간, 여장 불가 시 위약금 배상
허가 취소, 변경 시 매도인 책임, 매수인 대항력 보장
누수 6개월 통보 특약은 흔히 넣으며 계약서 특약제 기재하는게 맞습니다. 잔금일로부터 6개월 내 누수 등 중대하자 발견 시 매도인 수리 또는 금액 차감 책임으로 작성, 약정서보다는 계약서가 본 계약 증빙력이 강합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
일반적으로 허가와 매매대금, 소유권이전, 계약해제, 원상회복과 같은 핵심 법률 관계는 계약서 특약에 그 외 부수적인 사용, 편의 시설 합의는 약정서에 정리를 하시면 됩니다. 즉 누수와 같은 하자담보는 특약에 잔금 전 인테리어는 특약과 약정서 모두 가능하지만 분쟁 예방차원에서 특약에 넣으시는 것을 추천드립니다