용도지역과 지구단위계획은 토지의 건축 가능성에 어떤 영향을 주나요?

Question

용도지역별 건폐율·용적률과 지구단위계획의 규제 내용을 설명하고, 토지이용계획확인서와 관련 지침을 활용해 개발 가능성을 검토하는 방법을 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

용도지역은 건폐율, 용적률의 기본 상한선을 정하고 지구단위계획은 건축물의 용도나 높이, 디자인 등 세부 개발 조건을 최종적으로 결정합니다. 건폐율과 용적률은 주거, 상업 등 용도지역별 기본 한계가 적용되나 지구단위계획구역 내에서는 기부채납등에 따라서 용적률 완화 또는 건축 제한이 추가됩니다. 토지이용계획확인서로 지정 현황을 파악한 뒤 지자체 도시계획조례와 해당 지구단위계획 지침서를 대조해서 허용 용도와 규제 여부를 확인합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지의 가치는 해당 토지의 활용에 있다 볼 수 있습니다.

즉 해당 토지위에 비교적 많은 면적에 높은 부동산을 짓을 수 있는 즉 활용면에서 가장 좋은 토지의 가격이 비싸다 볼 수 있습니다. 그러한 토지에 대한 건축의 행위를 제한을 하는 것이 용도지역이라 볼 수 있고 해당 토지의 용도지역에 따라 토지의 쓰임이 달라질 수 있고 건폐율이나 용적률은 높을 수록 토지의 가치가 높다 볼 수 있습니다.

지구단위계획이라는 개발 행위를 하기 전에 해당 지구를 도시 미관에 맞게 잘 개발을 하겠다고 지정을 해 놓은 도시관리계획이라 볼 수 있고 그에 해당하는 토지의 가치는 높게 형성이 된다 볼 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

대한민국 모든 토지에 지정되는 가장 기본적이고 광범위한 도시계획 지배 체계입니다.

토지에 어떤 용도의 건물을 지을 수 있는지와 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지를 규정합니다.

지구단위계획은 도시 내 특정 구역을 대상으로 체계적, 계획적 관리를 위해 수립하는 상세 계획입니다.

용도지역에서 정한 기본 규제를 강화하거나 완화합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

용도지역은 건물의 용도와 건폐율, 용적률의 기본 한도를 결정하고 지구단위계획은 특정 구역의 난개발 방지와 체계적 관리를 위해서 용도지역상의 규제를 추가로 완화, 강화하거나 세부 건축 제한을 부과합니다. 토지이용계획확인서와 지자체 조례와 지구단위계획 지침을 열람해서 허용 용도와 세부 제한을 파악하고 이를 바탕으로 원하는 건축물의 규모와 용도가 실제로 구현 가능한지 최종적으로 검토합니다. 감사합니다.