임대보증금 미반환시에도 전세권은 자동연장되나요?

Question

전세권 설정된 오피스텔에 거주중입니다.계약내용현 보증금 2억매매가 최저가 2.3억채권최고액 1.2억 (은행)전세권 2억이고 전세권 설정되어있습니다.문제는만기가 2달 남았는데 집보러오는 사람이 없네요. 대출이 안되는 집이라 그런것 같습니다. 그리고 시세에 비해 임대인이 비싸게 올렸네요.1) 만기가 지나도 전세권이 자동연장되나요?예를들면 2024년 7월 30일까지 전세권이 설정되어 있는데 임대인이 보증금을 주지 않는 다면 전세권은 얼마나 연장이 되는건가요?찾아보니 재계약은 따로 하지않아도 된다고 하는데 임대인이 1~6개월전 통보하면 전세권이 말소가 될수도 있다고 하는데 도통 용어가 복잡하여 이해가 잘 되지 않습니다.2) 임대인이 전세보증금을 반환하지 않아도 전세권을 말소시킬 수 있나요?3) 임의경매시 은행이 선순위라 제가 불리한 것은 알고 있어서 저도 새 임차인이 올때까지 기다려볼 생각입니다. 주의사항이 있을까요?

곽대영 · Accepted Answer

전세권설정은 보증금이 반환되지 않는한 계속 지속됩니다.없습니다.새 임차인이 오기 어려워보이는 상황입니다. 임대인에게 대출 상환을 요구해보시거나 가격 조정을 요구해보세요.

유현심 · Answer

. 전세권이 기간이 지났다해도 자동으로 말소되지 않고 임대인,임차인 서로 협의해서 말소 신청해야 합니다

.임대인 임의대로 말소못합니다

.임대인한테 전세보증금 조정을 해달라고 요구를 하실수 있습니다

협의를 잘해서 해결이 잘되기를 바라겠습니다

고경훈 · Answer

1) 만기가 지나도 전세권이 자동연장되나요?예를들면 2024년 7월 30일까지 전세권이 설정되어 있는데 임대인이 보증금을 주지 않는 다면 전세권은 얼마나 연장이 되는건가요?==> 말소되지 않으면 그대로 남아 있습니다. 기간적인 측면에서 10년간 유효하지만 이를 말소하지 않으면 말소시까지 유효하다고 할 수 있습니다.2) 임대인이 전세보증금을 반환하지 않아도 전세권을 말소시킬 수 있나요?==> 불가합니다. 임대인이 말소를 하게 된다면 소송을 진행해야 합니다.3) 임의경매시 은행이 선순위라 제가 불리한 것은 알고 있어서 저도 새 임차인이 올때까지 기다려볼 생각입니다. 주의사항이 있을까요?==> 그대로 계속거주하시는 수 밖에 없어 보입니다.

최병옥 · Answer

전세권은 전세권말소등기를 신청해야 말소가 되는데 세입자가 보증금을 받지도 못했는데 말소등기를 한다는 것은 말이 되지 않습니다. 임대인 혼자 전세보증금 반환 없이 전세권 말소 시킬 수 없습니다.

현재 부동산이 매매가에 비해 선순위 대출이 잡혀져 있고, 전세권이 후순위인데 전세금액도 높습니다.

예를 들어 경매로 넘어가서 2.3억에 낙찰이 된다고 가정할때 1억 은행주고 1.3억 밖에 전세 보증금 받을수 없습니다.

즉 7천만원 못 받습니다.

지금 상황으로써는 2억씩 전세주고 아무도 들어올 사람이 없어 보입니다.

일단 대항력(전입신고+점유)꼭 유지하시고 전세권말소등기 절대 동의하시면 안됩니다.

유창효 · Answer

1)전세권 설정 즉, 최초에 전세권 등기를 하셨다면 계약이 종료되어도 정상적인 보증금 반환이 되지 않았다면 해당 권리 의 효력은 사라지지 않습니다, 보통 등기부에 기재된 날짜와 무관하게 말소등기를 하지 않는 이상 전세권 등기자체는 유효합니다.

2) 등기말소신청은 등기권리자인 임차인 협조없이는 불가합니다. 즉 임대인 스스로 보증금반환도 하지 않은상태에서 단독으로 말소를 진행할수 없습니다.

3) 새로운 임차인이 언제올지 모르고 그사이 임대인 경제사정 악화에 따라 경매진행시 어려움이 있을수 있기에 원칙대로 연장의사가 없다면 보증금 미반환에 따른 임차권 등기명령을 신청하시거나, 전세권 권한에 따른 해당 목적물에 대한 경매신청을 진행할 것으로 임대인을 압박하시는게 더 빠르게 회수할듯 보입니다.

답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.