서울 아파트 가격 앞으로 계속 오를까요?
최근 은평구 아파트 분양가가 평당 4,700만원 정도라고 하더라고요..
분양가가 이정도면 확장+옵션+세금 하면 30평대가 14억은 될 것 같은데 여기서 더 오를까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
서울과 수도권을 위주로 특히 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수가 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문이며, 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 서울은 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감 등으로 수도권위주 집값 상승이 되고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 정부의 특단 대책이나 경제 상황의 변화 등이 없으면 앞으로도 상당기간 선호지역 위주로 가격이 올라갈 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단기적으로 보자면 상승과 하락을 반복할수는 있겠지만 중기적으로는 우상향할것으로 보입니다. 다만, 인구의 감소추세가 시간에 따라 심화될것이고, 지역,주택간 양극화가 심화될것으로 보이기에 점차 우상향하는 각도(상승률)등은 이전보다 낮아지고 일정수준에 가서는 보합이거나 하락전환될 가능성은 높습니다. 물론 해당 과정까지는 최소 10년, 20년뒤 상황으로 앞에서 말했듯 중기, 단기적으로는 우상향하는 모습을 나타낼것으로 개인적으로 판단됩니다.
그리고 질문에서는 현재 분양가를 기준으로 예시를 하였고 분양가의 경우는 입주시기에 주변시세에 따라 시세가 형성되는데, 만약 분양가가 주변시세보다 비싸다면 분양가보다 낮아질수 있고 반대로 주변시세보다 분양가가 낮다면 바로 시세차익이 생길수 있다는 부분은 참고하셔야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
말씀하신 것처럼 최근 서울 은평구 일대에서 신규 분양 아파트들의 평당 분양가가 약 4,700만 원 수준까지 올라왔다는 보도가 있었고, 이는 서울 외곽 지역 중에서도 상당히 높은 편입니다. 특히 30평대 아파트 기준 총 분양가가 14억 원에 달할 수 있는 수준이라면, 이 가격이 합리적인지, 그리고 향후 가격이 더 오를지에 대해 걱정되는 게 당연할 수 있습니다.
현재 분양가 수준 분석
은평구는 서울의 외곽이지만 교통 호재가 있는 지역입니다. 예컨대 신분당선 연장, GTX-A노선, 새절역 주변 개발 등은 분양가를 밀어올리는 요인이 됩니다.
그럼에도 불구하고 평당 4,700만 원은 전례 없는 고점 수준입니다. 이 가격은 불과 몇 년 전 강남 외곽이나 마용성 일부 지역에서나 볼 수 있던 수준입니다.
예를 들어 30평 아파트:
기본 분양가만 해도 14억 원(4,700만 원 × 30평).
여기에 확장비, 옵션, 취득세 등 포함하면 15억에 육박할 수 있습니다.
과연 더 오를 수 있을까?
1. 전세가와의 괴리은평구 30평대 신축 전세 시세는 대략 5~6억 원 수준입니다.
분양가 14~15억이면 전세가율은 40% 미만으로, 매우 낮은 수익 구조입니다.
임대수익이나 실거주 메리트가 떨어지는 가격입니다.
현재 고금리 기조가 유지되고 있고, 2025년 하반기부터 완만한 금리 인하가 예고되긴 했지만, 금리가 낮아지더라도 주택 수요가 폭발적으로 늘어날 가능성은 낮습니다.
지금 분양가 수준은 미래의 가격 상승을 선반영한 가격에 가깝기 때문에, 당장 투자로 접근하면 위험합니다.
서울 외곽까지 분양가가 14억을 넘는다는 것은 중산층 실수요자의 부담 한계선을 넘어서는 수준입니다.
실수요자들이 감당할 수 없다면, 거래는 줄고 분양 후 미분양 또는 고점 물량이 매도되지 않는 현상이 벌어질 수 있습니다.
은평구는 특히 재개발 활성화 지역 중 하나입니다. 향후 다수의 신규 아파트 입주 물량이 공급되면, 공급이 늘어나며 분양가 상승세를 둔화시킬 수 있습니다.
결론 - 더 오를 수는 있지만, 이미 고점에 가깝다
현재 분양가는 호재를 선반영한 가격이고, 현실적인 실수요자의 자금 여력과 전세가, 금리 수준을 고려할 때 크게 오르기보다는 정체되거나 조정될 가능성도 염두에 둬야 합니다.
특히 은평구처럼 서울 내에서도 상대적으로 외곽인 지역은 ‘서울’이라는 이름값만으로는 고분양가를 지탱하기 어렵습니다.
개인적인 의견을 전달 드리는 것으로 관련 내용은 참고만 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
장기적으론 우상향 가능성은 큽니다
특히 서울은 공급면적이 좁아서 공급이 제한되어 있기 때문에 단기적으로는 조정 혹은 횡보 가능성도 있습니다
특히 금리,경기 상황에 따라 실수요 이탈이 일어날 수 있습니다
교통(신분당선 연장 등), 생활환경 개선, 인프라 성장 여부가 중요합니다
상급지에 비해 덜오르겠지만 서울어디든 새아파트는 더오를수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
서울의 아파트 가격은 당분간 지속적으로 상승할 것으로 예상합니다.
서울시에는 주택을 공급할 수 있는 토지가 부족하고 지방에서 서울로 이주 수요가 많아 공급이 부족한 상태입니다.
양극화로 인해 지방의 부동산 시장은 보합 및 하락세가 나타날 듯하고 서울은 상승세가 지속될 듯 합니다.
지금 당장 급상승하기는 어렵지만 점진적 또는 장기간 횡보 후 급등하는 모습을 보일 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
현재 부동산 시장은 양극화가 더욱 거세지고 있는 상황입니다. 서울은 부동산 가격이 상승하는 모습을 보이지만, 지방은 거래량 급감으로 가격이 하락하고 있는 상황입니다. 서울 내에서도 주요 지역과 그외 지역간의 가격차이는 더욱 벌어지고 있습니다. 따라서 서울의 주요 지역의 부동산 가격은 장기적 상승추세를 계속보일 것이라고 생각합니다,