전세 계약 시 확정일자와 전입신고 중 어떤 걸 먼저 해야 안전한가요?
전세 계약을 체결한 후
전입신고와 확정일자를 받아야 한다고 들었습니다.그런데 인터넷을 찾아보니
전입신고를 먼저 해야 한다 / 확정일자를 먼저 받아야 한다는 의견이 엇갈리더라고요.실제로
세입자 보호를 위해서는 어떤 순서가 더 안전한지 전문가의 조언을 듣고 싶습니다.안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보통의 경우 계약서가 작성되면 즉시 확정일자를 받을 수 있기에 확정일자부터 받고 잔금 후 입주시 전입신고를 하게됩니다. 하지만 확정일자를 먼저받더라도 전입신고가 되어 있지않으면 대항력이 발생하지 않으므로 큰 의미는 없습니다. 그것보다는 계약시에 특약으로 "임대인은 현재 등기부등본 상태를 전입신고일 익일까지 유지해야 하며 만일 위반으로 인한 임차인의 손해발생시는 손해배상을 하여야 한다." 는 등의 문구를 삽입하는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대차계약을 하고 나서 바로 확정일자를 받고 그 다음 이사를 하고 전입신고를 하면 됩니다.
확정일자와 전입신고는 우선변제권과 대항력을 가지게 되는데 최종 전입신고를 해야 다음날 부터 효력을 가지게 됩니다.
즉 우선 먼저할 수 있는 확정일자 받아도 되고 전입신고하는날 확정일자 같이 받아도 효력은 전입신고 다음날 0시 부터 효력이 생기게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자 모두 세입자 보호를 위한 중요한 절차이지만 세입자 입장에서 전입신고 -> 확정일자 순서로 진행하는 것이 더 안전합니다.
결론만 말씀드렸습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고는 주민등록을 해당 주소지로 옮기면 대항력이 발생해서 임대인이 집을 팔아도 세입자 보호가 됩니다
확정일자는 동사무소에서 계약 날짜에 도장을 받으면 우선변제권이 발생해서 경매 시 보증금 우선 반환이 가능합니다
그래서 이 두 가지가 모두 있어야 전세 보증금 보호가 완벽하게 됩니다
전입신고를 해야 대항력이 생깁니다
대항력이 생긴 날을 기준으로 우선순위가 결정되기 때문에 확정일자보다 전입신고가 우선되어야 세입자가 더 유리합니다
만약 확정일자를 먼저 받고 전입신고를 나중에 하면 보증금 보호 순위가 밀릴 수 있고,후순위로 밀리면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 위험이 커집니다
그래서 가장 안전한 순서는
,입주한 날에 전입신고 먼저 하기
→ 인터넷 또는 주민센터에서 가능
→ 이 날이 대항력 발생일이 됩니다
,전입신고 직후 확정일자 받기
→ 주민센터에서 동시에 처리 가능
→ 계약서 지참
요즘은 거래신고를 할때 확정일자를 먼저 받지만 전입신고를 하고 다음날 0시를 기준으로 효력이 생기기 때문에 그때 두가지다 효력이 생깁니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통은 확정일자를 먼저 부여받습니다. 순서가 중요한 건 아닌데, 확정일자를 먼저 부여받는 이유는 계약서작성 이후에 임대인 동의없이도 확정일자부여는 가능하기 떄문입니다. 전입신고의 경우는 잔금일에 잔금을 지급한뒤 주택을 인도받기 떄문에 잔금일에 하는게 일반적이라 확정일자에 비해 늦게 하는 경우가 많습니다. 다만, 이런 순서로 진행되더라도 실제 전입신고에 따른 대항력과 확정일자부여에 따른 우선변제권의 효력은 전입신고가 되어야 발생하기 때문에 순서는 크게 의미가 없다고 보시면 됩니다. 즉 어느걸 먼저해야 안전하다가 아니라 전입신고를 해야지만 모든 권리가 발생할수 있고 그에 따라 시간 순서에 관계없이 가장 중요하다고 보시면 됩니다.
참고로 전월세신고가 계약일로부터 30일이내 하셔야 하는데, 전월세신고시 확정일자는 의제되므로 사실상 전월세신고만 하시면 확정일자부여는 필요하지 않다고 보시면 되고, 잔금일에 전입신고만 확실히 하시면 됩니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
세입 자 보호를 위해 전입 신고와 확정 일자는 모두 필수적인 절차이며, 이 두 가지를 통해 임차인은 대항 력 과 우선 변제 권을 확보하게 됩니다.
전입 신고와 확정 일자의 역할
전입 신고 :
해당 주택에 거주하고 있음을 법적으로 증명하는 절차입니다. 전입 신고를 마치면 대항 력이 발생하는 데 , 이는 임대인이 바뀌거나 주택이 경매로 넘어가더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약의 유효함을 주장하며 계속 거주하거나 보증금을 돌려 받을 권리입니다. 다만, 대항 력은 전입 신고를 한 다음날 0 시부터 효력이 발생합니다.
확정 일자 :
임대차 계약서에 법원이나 주민 센터 등에서 날짜가 찍힌 도장을 받는 것입니다. 확정 일자를 받으면 계약서에 법원이나 주민 센터 등에서 날짜가 찍힌 도장을 받는 것입니다. 확정 일자는 단독으로는 보증금 보호 효력이 없지만, 전입 신고와 주택의 점유(실제로 거주하는 것)라는 요건을 갖추면 우선 변제 권이 발생합니다. 우선 변제 권은 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때, 후 순위 권리 자들보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다.
가장 안전한 절차 순서 :
세입 자 보호 측면에서 가장 안전하고 확실한 방법은 이사 당일, 잔금을 치른 후 바로 전입 신고와 확정 일자를 동시에 진행 하는 것입니다.
왜 이사 당일 동시에 하는 것이 안전한가요? :
1) 대항 력 발생 시점 : 전입 신고의 대항 력은 신고한 다음날 0 시부터 발생합니다. 만약 전입 신고를 미리 해두고 이사 당일에 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받아 근저당 권을 설정한다면, 근저당 권은 등기 접수 즉시 효력이 발생하므로 세입 자의 대항 력 보다 앞서게 됩니다.
2) 우선 변제 권 확보 : 우선 변제 권은 대항 력(전입 신고 +점유)과 확정 일자가 모두 갖춰졌을 때 발생합니다. 이사 당일 점유를 시작하고 전입 신고와 확정 일자를 동시에 하면, 다음 날 0시에 대항 력이 발생함과 동시에 우선 변제 권의 요건을 모두 갖추게 되어 보증금에 대한 우선순위를 확보할 수 있습니다.
물론 계약서 작성 직후 확정 일자를 미리 받아두는 것도 가능하지만, 전입 신고와 점유가 이루어지지 않은 상태에서는 우선 변제 권이 발생하지 않습니다 따라서 이사 당일 잔금을 치르고 주택을 인도 받은 후, 바로 주민 센터에 방문하여 전입 신고와 확정 일자를 함께 신청하는 것이 보증금을 가장 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다.
결론적으로 확정 일자는 계약 후 30일 이내에 신고를 해야 합니다. 전입 신고는 잔금을 치르고 신고를 해야 합니다. 30일 이내 입주한다면 같이 하는 것이 좋습니다. 질문 하신 분의 보증금이 안전하게 보호 받기를 바랍니다. 이사 당일 조금 번거롭더라도 꼭 전입 신고와 확정 일자를 잊지 말고 챙기시기를 권해드립니다.