안녕하세요. 남현수 변호사입니다.
등기부등본에서는 먼저 갑구의 소유자가 계약 상대방과 일치하는지, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등 소유권을 제한하는 기재가 있는지 확인하셔야 합니다. 이어 을구에서 근저당권, 전세권 등 선순위 권리가 있는지, 근저당권이라면 채권최고액이 얼마인지 확인한 뒤 주택 시세에서 선순위 채권액과 내 보증금을 합한 금액이 충분히 여유가 있는지를 따져 보셔야 합니다. 경매에서는 원칙적으로 먼저 성립한 권리가 우선하므로, 선순위 권리가 클수록 보증금 회수 위험이 커집니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력을 취득하고, 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 경매나 공매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 대항력이 다음 날부터 생기므로, 잔금일 당일에 새 근저당권이 설정되면 그보다 후순위가 될 수 있다는 점에 유의하셔야 합니다. 잔금 직전에 등기부를 다시 발급받아 확인하시고, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받으시기 바랍니다.
등기부에 나타나지 않는 위험도 확인하셔야 합니다. 같은 법 제3조의7은 임대인이 계약 체결 시 해당 주택의 확정일자 부여일과 보증금 등 정보, 국세와 지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정하고 있습니다. 이를 통해 다른 임차인의 선순위 보증금과 임대인의 세금 체납 여부를 확인하실 수 있으므로, 계약 전에 반드시 요청하시기 바랍니다.
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