강남구 아파트 반전세인데 괜찮은가요?

Question

강남구 역세권 구축 아파트인데 보증금은 매매가의 15% 정도의 반전세에 살고 있습니다. 이것만 봤을땐 안전해보이는데

1. 현재 재건축 초기단계이며 앞으로 5~8년 후 재건축 이주단계가 올것 같습니다
2. 임대자분께서 임대사업자인데 보증금 사기로부터 오히려 더 안전한지 궁금합니다.

(임대인분 융자 잡힌거 없으신 상태입니다.)

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매매가 대비 보증금 비율이 15%로 매우 낮고 선순위 융자도 없는 상태라면 어떤 시장 상황에서도보증금을 회수하지 못할 위험이 거의 없는 극도로 안전한 매물에 해당합니다. 임대인이 등록 임대사업자일 경우 임대보증금 보증보험 가입이 법적 의무이므로 일반 임대인보다 보증금 반환에 대한 제도적 보호 장치가 훨씬 강력하다는 장점이 있습니다. 재건축 초기 단계인 구축 아파트는 거주 환경이 다소 불편할 수 있으나 임대료 인상 폭이 연 5% 이내로 제한되어 이주전까지 장기간 안정적인 주거비용 유지가 가능합니다. 추후 재건축 이주 시점에는 임대인이 새로 들어올 세입자 없이 보증금을 돌려주어야 하므로 퇴거 6개월 전부터 임대인과 이주비 지급 및 보증금 반환 일정을 미리 조율해 두는 것만으로 충분해 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

100% 안전한 매물은 없지만 위 매물은 강남에 위치해 있어 안전해보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 상태 기준으로는 꽤 안전한 반전세 맞습니다

다만 임대사업자라서 안전한 건 아니고

낮은 보증금 + 무융자가 안전의 핵심입니다

그리고 재건축 이주 시점(5~8년 후)에는

상황 다시 점검하는 게 중요합니다

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 이주 단계 까지는 어느 정도 시간적 여유가 있기 때문에 거주하는 데 크게 문제는 되지 않을 것으로 보이고

또한 선순위 근저당권 없을 경우 향후 퇴거 시 보증금 회수에는 크게 문제가 없어 보입니다.

다만 확정일자 + 전입신고로 우선변제권 및 대항력 가지고 계시면 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

강남구 역세권 구축 아파트인데 보증금은 매매가의 15% 정도의 반전세에 살고 있습니다. 이것만 봤을땐 안전해보이는데

• 현재 재건축 초기단계이며 앞으로 5~8년 후 재건축 이주단계가 올것 같습니다

• 임대자분께서 임대사업자인데 보증금 사기로부터 오히려 더 안전한지 궁금합니다.

(임대인분 융자 잡힌거 없으신 상태입니다.)

==> 현재 상황에서 임대인이 주임사이고, 근저당이 없는 상태라면 보증금 보호에 더욱 안전하다고 할 수 있습니다

Answer 6

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

매매가 대비 보증금 비율이 15%로 매우 낮고 선순위 융자도 없기 때문에 부동산 가격이 급락하더라도 보증금으 떼일 위험은 사실상 거의 없어 보이니다. 등록 임대사업자는 법적으로 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 하므로 일반 개인 임대인보다 보증금 보호 장치가 훨씬 강력하고 안전합니다. 재건축 이주까지는 아직 많은 시간이 남았으며 실제 이주 단계가 되면 임대인이 사업진행을 위해 보증금을 우선적으로 반환해야 하므로 큰 걱정은 안하셔도 됩니다 강남 역세권이라는 입지 특성상 전세 수요가 타난하여 자금 순환이 빠르기 때문에 보증금 회수 안정성 측면에서 매우 우수한 조건에 거주하고 계신 것으로 보입니다. 감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보증금이 매매가의 15%라면 전세가율이 15%라는 이야기인데 선순위 근저당도 없는 상태에서 해당 수준이라면 보증금 보호에는 크게 문제가 없을것으로 보이긴 합니다. 아마도 재건축 전까지 거주할 임차인을 구한듯 이해가 되며, 임대사업자의 경우는 보증보험 가입이 의무이고, 재계약시 5%이내 인상만 가능하기에 사실상 임차인에게는 거주조건이 유리하다 판단이 되긴 합니다. 물론 보증금의 경우도 최악의 경우로써 경매까지 고려해도 사실상 안전한 수준이라 판단이 됩니다.