가계약 상태에서 집주인이 2년후 세입자가 구해지면 돈을 돌려줄 수 있다고 말한상태입니다.

Question

전세금: 4000만원 (가계약금: 400만원 입금 완료)

전세 계약서 작성 일자는 2.4(수) 예정이며, 전세 계약 일자는 26.2.18- 28.2.18까지입니다.

이틀전인 오늘 전화를 통해 학교 근처 아파트라 보통 2월 20일 이후에 세입자가 들어오는편이라며, 2년 뒤 계약 만료될 때 2월 20일 이후에 보증금을 돌려줘도 되는지를 물어보셨습니다. (늦어도 24일까지는 돌려주겠다고 하셨습니다.)

1) 이런 경우 법적 문제는 없는지 궁금합니다.

2) 또한 제가 28년 2월 24일까지는 돈을 받을 수 있다는 것을 증명하기 위해 무엇을 남겨두어야 하는지가 궁금합니다. (문자 내역만으로 증빙이 되는지, 혹은 다른 방법이 있는지가 궁금합니다.)

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인이 계약 종료 시점에 보증금 반환을 지연할 수 있는지 여부는 당사자 합의에 달려 있습니다. 임차인이 명시적으로 동의한다면 반환 시점을 특정일 이후로 정하는 것 자체가 위법은 아닙니다. 다만 반환 기한이 불명확하거나 “다음 세입자 구해지면”과 같이 조건부로만 표현될 경우, 분쟁 시 임차인에게 불리하게 해석될 위험이 있습니다. 따라서 반환 기한을 특정 날짜로 확정해 두는 것이 필수적입니다.

• 보증금 반환 지연 합의의 법적 평가
  주택임대차보호법상 임대차 종료 시 보증금은 원칙적으로 즉시 반환 대상입니다. 다만 당사자 간에 반환 시점을 늦추기로 합의한 경우 그 합의는 유효할 수 있습니다. 문제는 그 합의가 명확하고 입증 가능한지 여부입니다. “보통 그때쯤”, “늦어도 그 정도”라는 표현은 분쟁 발생 시 확정적 기한으로 인정되지 않을 가능성이 있습니다.

• 증빙 확보 방법
  문자나 메신저 대화도 증거가 될 수 있으나, 반환 기한과 금액, 조건이 명확히 기재되어 있어야 합니다. 가장 안전한 방법은 계약서 특약에 보증금 반환 가능 시점을 특정 날짜까지로 명시하는 것입니다. 계약서 작성 전이라면 임대인에게 문자나 메신저로 “반환 기한을 특정일로 확정한다”는 취지의 확인 메시지를 보내고 이에 대한 명시적 답변을 받아 두는 것이 필요합니다.

• 실무상 유의사항
  가계약 단계라 하더라도 이미 금전이 오간 이상 계약 책임이 문제 될 수 있습니다. 계약서 작성 시 반환 기한을 특약으로 넣지 못한다면, 가계약 해제 가능성도 함께 검토해야 합니다. 향후 분쟁을 대비해 통화보다는 기록이 남는 방식으로 의사표시를 정리해 두는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

임의로 계약을 변경하려는 부분이기 때문에 거부하실 수 있는 것이고 거부하지 않는 경우라도 이와 같은 문자가 아니라 명확하게 계약서를 수정하시거나 별도 합의서를 작성하셔야 추후 입증이 용이합니다. 이상입니다.