근저당권 설정된 집 반전세 계약 문의 드려요

Question

안녕하세요.

KB시세 12억 7천쯤 하는 아파트 반전세계약을 논의 중입니다.

보증금 3억 원, 월세 150만원으로 하려고 하는데요.

문제는 등기부등본상 을구에 근저당권이 설정되어 있어요. 채권최고액 7억 9천만원이고요.

그러면 (선순위채권금액+전세보증금)/주택가액의 공식을 따져봤을 때

(7.9+3)/12.7 = 85.8% 정도 되는 것 같거든요.

보통 70%가 넘어가면 위험한 집이라고 간주하는 것 같은데..

집주인은 제 보증금으로 은행에 일부상환해서 대출금을 감액한다고 합니다.

이게 반전세로 계약해도 안전한 집이라고 볼 수 있는 게 맞을까요?

도움을 부탁 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 이혜영 변호사입니다.

아파트 반전세 계약을 고려할 때, 근저당권이 설정된 주택의 경우 주의가 필요합니다. 현재 상황을 분석해보면 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

1. 근저당권과 보증금 안전성

근저당권의 의미

• ​근저당권​은 채권자가 채무 불이행 시 담보로 설정된 부동산을 경매 등을 통해 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 채권최고액 7억 9천만 원은 실제 대출금액보다 높게 설정될 수 있으므로, 실제 대출금액을 확인하는 것이 중요합니다.

보증금의 안전성

• 보증금 3억 원과 근저당권의 채권최고액을 합산한 금액이 주택가액의 70%를 초과하면, 보증금 회수에 위험이 있을 수 있습니다. 현재 계산된 비율은 85.8%로, 일반적으로 위험한 수준으로 간주됩니다.

2. 집주인의 대출 상환 계획

대출 상환의 중요성

• 집주인이 보증금으로 대출금을 일부 상환하여 근저당권의 부담을 줄이겠다고 한다면, 이는 보증금의 안전성을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나, 이는 계약서에 명확히 기재되어야 하며, 상환이 이루어질 때까지 보증금 지급을 유보하는 등의 안전장치가 필요합니다.

3. 안전한 계약을 위한 조치

계약서에 명시

• 집주인의 대출 상환 계획을 계약서에 명시하고, 상환이 이루어질 때까지 보증금의 일부를 유보하거나, 상환 후에 보증금을 지급하는 조건을 설정할 수 있습니다.

추가적인 보증

• 집주인에게 추가적인 보증을 요구할 수 있습니다. 예를 들어, 보증보험 가입을 요구하거나, 추가적인 담보를 제공받는 방법이 있습니다.

전문가 상담

• 부동산 전문가나 변호사와 상담하여 계약의 안전성을 검토받는 것이 좋습니다. 특히, 근저당권의 실제 대출금액과 상환 계획의 실현 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

이와 같은 조치를 통해 보증금의 안전성을 확보할 수 있으며, 계약의 위험을 줄일 수 있습니다. 계약 전 충분한 검토와 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

대출금 감액에 따라 위 공식비율이 70% 이하로 되는 경우 계약을 고려해볼 수 있지만, 감액을 하겠다고 하고 하지 않는 경우도 있기에 계약조건으로 기재하여야 할 것을 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

집주인 말처럼 보증금으로 대출금을 변제하게 되면 그만큼 선순위 근저당권의 피담보채무액이 낮아지기 때 크게 문제가 되지 않을 수 있습니다. 다만 아파트 가격이 하락하는 등 추후 시세의 변동에 따라서는 문제의 여지가 전혀 없는 것은 아니기 때문에 적어도 보증금으로 대출금을 낮추는 부분을 정확하게 확인하실 필요가 있겠습니다.