근저당이 걸린 아파트 월세 9개월 선납 조건

Question

이사하려고 집을 알아보다가 아파트가 300/80에 9개월 선납 조건으로 매물이 나왔는데 2.5억 실거래 되는 아파트에 근저당이 수협 2.1억 3금융 대부업체 4500만원이 있는 상황입니다. 이 경우 계약하게 되면 어떤 일이 생길까요

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

선순위 근저당권이 시세 대비 과도한 부채가 있기 때문에 경매로 넘어갈 가능성도 배제하지 못할 수 잇습니다.

물론 소액임차인으로써 최우선변제가능할 수 있습니다. 다만 선급에 대한 부담 경매로 넘어갈 수 있다는 부담감은 있을 수 있다 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

이런 매물은 계약을 피하는 것이 안전합니다. 만약 꼭 계약을 고려한다면, 임차권등기명령이나 확정일자 + 전입신고로 보증금을 최대한 보호해야 하지만, 근저당 총액이 집값을 초과한 상황에서는 사실상 보호가 어렵습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

같은 질문으로 보입니다. 말한대로 정상적인 임대차와는 거리가 있어보이며, 어느정도의 위험성은 부담하고 입주를 하시는 형태로 보입니다. 우선 선순위 근저당이 있는 상태이기에 보증금 보호과 어려울수 있는데, 소액임차인 최우선변제로써 보증금 손실 가능성은 낮아질수 있어 보입니다. (물론 100%는 아닙니다. ) 그러나 월세를 단기임대로 선납받는 형태는 잘 이해가 되지 않는데, 보통 이런 경우에 경매개시가 예정되어 있거나, 혹은 이미 진행이 되는 상태일 가능성도 배제할수 없기에 등기부상 경매개시등기 여부를 확인하셔야 하고 , 혹시라도 경매가 개시된 이후라면 최우선변제대상도 되지 않기에 보증금에 대한 손실가능성 및 중도강제적 퇴거조치를 당할 가능성도 배제할수 없습니다. 믈론 최악의 상황을 설명드린 부분이고 실제와는 차이가 있을수 있으나 말하고자하는 것은 그만큼 임대인 경제능력이 좋지 않고 기존권리관계에 따른 리스크는 부담하시는 계약이라는 점입니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

시세 2억 5천만 원인데 담보권이 총 2억 5천5백 수준이라면 집값과 담보권 금액이 유사하여 보증금을 보전하지 못할 수도 있습니다.

경매에 넘어간다면 보증금을 날릴 가능성이 크니 신중하게 결정하시길 바랍니다.

감사합니다.