근저당권 설정된 집 반전세계약 문의드립니다
안녕하세요.
KB시세 12억 7천쯤 하는 아파트 반전세계약을 논의 중입니다.
보증금 3억 원, 월세 150만원으로 하려고 하는데요.
문제는 등기부등본상 을구에 근저당권이 설정되어 있어요. 채권최고액 7억 9천만원이고요.
그러면 (선순위채권금액+전세보증금)/주택가액의 공식을 따져봤을 때
(7.9+3)/12.7 = 85.8% 정도 되는 것 같거든요.
보통 70%가 넘어가면 위험한 집이라고 간주하는 것 같은데..
집주인은 제 보증금으로 은행에 일부상환해서 대출금을 감액한다고 합니다.
이게 반전세로 계약해도 안전한 집이라고 볼 수 있는 게 맞을까요?
도움을 부탁 드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다. 집주인이 전세 보증금으로 어느 정도 상환하는지 알아야하며, 안전하다고 하지만 혹시 모를 상황도 있기 때문에 신중하게 결정하시길 바랍니다.
특약사항에 전세보증금으로 선순위 대출금 갚는다는 것을 명시적으로 기록하시어 추후 분쟁을 대비하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출금을 얼마나 갚을건지 갚으면 70%내로 되는지 확인을 하시기 바랍니다
너무높다 싶으면 다른집을 알아보시는게 좋습니다
선택을 잘하시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
서울의 인기지역은 85%수준의 전세가 많이 있습니다 일반적으로 70%수준이면 경매처리되더라도 어느정도 안정권에 들어가는데 약간 위험성을 내포하고 있으나 전세금을 일주일 상환한다면 부채비율을 낮아져 어느정도 낮추게 될것이라 보여집니다 특약사항에 전세 보증금으로 군저당금액을 나주어야한다능 것을 명시하시고 보증보험 가입도 고려하시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 계산에 따른 여부도 중요하지만 더 큰 문제는 선순위 근저당이 있는 경우 임차인은 후순위 임차인이 되기 때문에 경매등이 진행될 경우 배당여부와 관계없이 낙찰자 퇴거요구에 주택을 비워주셔야 합니다. 즉, 경매로 인해 소멸되는 권리가 되고, 위 질문의 경우 보증금 3억이라면 사실상의 소액임차인도 아니기 때문에 경매시 감평금액 20%인하등을 고려하면 사실상 리스크가 매우 크다고 볼수 있습니다. 물론 임대인이 만기까지 별다른 문제없이 주택을 보유하고 보증금 반환을 할수도 있지만 이를 100%로 신뢰하기는 어렵고, 보증보험의 경우도 질문의 요건에 따라 가입가능할지는 확인이 필요해보입니다. 개인적 판단으로는 보증보험가입이 가능하다면 계약진행을 하시면 되지만 그게 아니라면 다른 주택을 알아보시는게 나을듯 합니다 ,그래고 3억에 150만원이면 사실상 전세보증금으로 전환하면 대략 6~7억사이인데, 선순위 근저당까지 인정하면서 계약을 할 이유는 낮아보입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
선순위 채권이 없는 것보다는 신경이 쓰이겠지만
보증보험가입이 가능한 범위로 선순위 채권금액이 조정된다면 문제는 없다고 보입니다
현재 시세의 90%이내이나 선순위채권이 60%를 넘는 상태로
상환금액에 따라 보증보험가입 기준이 달라질 수 있습니다
시세의 변동성에도 불구하고 가입시에도 선순위 채권 60%를 유지하고
채권과 보증금의 합이 시세기준 금액의 90% 이내인 조건을 만족할 수 있다면 가능하겠습니다안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
위험합니다. 보증금으로 일부 상환한다하더라도 현재 임대인은 여력이 없다보니 계약종료시에도 새로운임차인을 구하지못하면 물리는 상황이 발생할것이고 위와같은 매물은 임차인을 찾기가 어렵습니다.
문제는 등기부등본상 을구에 근저당권이 설정되어 있어요. 채권최고액 7억 9천만원이고요.
그러면 (선순위채권금액+전세보증금)/주택가액의 공식을 따져봤을 때
(7.9+3)/12.7 = 85.8% 정도 되는 것 같거든요.
보통 70%가 넘어가면 위험한 집이라고 간주하는 것 같은데..
집주인은 제 보증금으로 은행에 일부상환해서 대출금을 감액한다고 합니다.
이게 반전세로 계약해도 안전한 집이라고 볼 수 있는 게 맞을까요?
==> 상기 내용을 고려할 때 위험한 물건인 만큼 다른 물건을 알아 보신 후 입점하시는 것이 적절해 보입니다. 현재 상태에서 경매처분되는 경우 후순위 권리자인 만큼 보증금 보호를 전액 받지 못할 가능성이 높아 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
일단 산술적으로 볼때도 시세 12억 7천만원이 경매로 넘어가면 대략 10억 정도에 낙찰이 되면 은행에 7억9천만원 갚고,
나머지 전세보증금으로 배당을 받습니다. 그럴 경우 4억8천만원의 여유가 있으므로 보증금 3억까지는 좀 더 안전하다고 여겨집니다. 최악의 경우 집이 경매로 넘어갔을 경우 얼마정도에 낙찰이 되는지는 한번 살펴보시고 위의 예시대로 한번 계산을 해보시면 될 듯 합니다.
감사합니다.