주택 매매 계약할 때, 전세와 매매를 동시에 진행하게 될 경우라면 어떤걸 주의해야 하나요?
주택을 매매 계약함에 있어서
주의할 일반적인 점이라면
등기부등본상 소유지안지, 소유권에 이상없는 지 확인
등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도 등 공적서류상 정보와 실제현장이 일치하는 지
매매계약서 상 필수항목 정확히 명시하고
특약 사항도 구체적으로 기재하기
잔금 및 부동산 인도가 발생하는 일정 과 절치 확실하게 합의
등으로 요약할 수 있을 듯 한데요.
요즘은 주택에서 갭투자 같은 문제들 때문에 조심해야할 게 많다고 아는데
실제로
전세와 매매를 동시에 진쟁하게 될 경우
어떤 법적인 문제를 주의해야 할까요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
적어주신 내용대로 확인하시고 신경쓰실부분이라면 매매 계약이 확정적으로 이행이 되는 것을 전제로 전세계약을 체결하신다면 전세 계약서에 매매계약 미이행시 계약 자동 해제 및 계약금 반환 특약을 넣어주시기 바랍니다.
그리고 매매잔금일 전세금에서 매수인과 매도인에게로 자금 흐름이 원활하게 이어질 수 있도록 중개해주시는 분과 충분하게 협의하시기 바랍니다.
위 부분 참고하셔서 말씀해주식 공적서류 꼼꼼하기ㅣ 확인하신다면 안전하게 계약 진행을 하실 수 있을것 같습니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
매매잔금일과 전세잔금일이 동일한 경우 대항력의 우선순위가 달라집니다.
대항력이란 집에 살고자 하는 권리로써 계약 체결 이후 제 3자가 이에 대하여 다른 권리를 내세우더라도 거절할 수 있는 법적 권리입니다.
매매 잔금일과 전세 잔금일이 동일한 경우 대항력 우선순위가 달라집니다.
매수인은 잔금 후 등기를 접수하면 바로 소유권이 넘어오지만 전세입자는 잔금일에 전입신고 및 확정일자를 받으면 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다.
이 점을 참고하시길 바랍니다.
실제로
전세와 매매를 동시에 진쟁하게 될 경우
어떤 법적인 문제를 주의해야 할까요?
==> 전세와 매매가 동시에 진행되는 경우 임차인의 매매에 동의를 하였는지?, 전세보증금이 정확한지?, 임차인이 계약갱신 청구권을 사용하였는지 등에 대해서 확인이 필요합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
갭투자의 경우 전세보증금은 별도로 하고 차액분만 매수자가 매도자에게 주고 소유권이전을 하는 방식입니다.
하지만 최근 서울 및 수도권 전역에 대출 규제로 인해서 향후 매수자가 입주를 하게 될 경우 나 임차인이 퇴거를 하게 될 경우 전세보증금반환대출이 1억으로 제한이 되는 점은 유념하실 필요가 있고 그외 갭투자로 매매를 하게 될 경우 매수자는 기존 임차인의 권리를 승계를 받으시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세와 매매를 동시에 진행할 경우는 잔금과 동시에 명도가 가능한지 여부를 잘 확인하시는 것이 좋겠습니다
잔금일에 명도가 되지 않는 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.
허위 임대차 여부도 신경쓰셔야 합니다.
일부 갭투자사기 사건에서는 실제 존재하지 않는 임차인을 허위로 등재하거나 관계자(지인)을 임차인으로둬서 사기를 치는 경우도 있습니다.
질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매수자가 기존 임차인을 승계하게 되는 경우, 기존 임대인의 보증금 반환 책임이 매수인에게 전가됩니다
계약서에 기존 임대차계약을 승계한다는 특약이 있다면, 보증금 반환 책임이 매수인에게 있음을 의미합니다
만약 승계하지 않는다면, 매도인이 잔금과 동시에 임차인을 퇴거시키고 보증금도 반환해야 합니다
확인할 서류는
임대차 계약서 사본 확보
전입신고 및 확정일자 확인 (등기부등본 상 권리순위 파악)
보증금이 경매 낙찰가보다 높으면 위험 (전세보증금 미회수 위험)
실거주 의사가 없는 매도인이 시세 차익을 노리고 전세를 끼고 매도하는 경우
전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 경우는 특히 조심해야 합니다
시세보다 과도하게 높은 전세금 설정이 되어 있지 않은지
주택담보대출이 과도하게 설정되어 있는지 (근저당권 확인)
전세보증보험 가입 여부 확인 (세입자의 입장에서 매우 중요)
이런부분을 잘체크해서 선택하셔야 합니다
물론 부동산과 등기부등본,건축물대장,본인확인을 잘해서 계약하셔야 합니다